8(987)-333-77-62
В моем блокноте
В первую очередь, это касается кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и нецелевых потребкредитов под залог недвижимости. В IV квартале прошлого года в сегменте ИЖС 13% кредитов было выдано заемщикам с долговой нагрузкой выше 80%. Показатель улучшился после ужесточений с июля 2025 года, годом ранее было 32% таких кредитов. Однако ЦБ хочет и далее уменьшать долю таких заемщиков, поскольку они чаще допускают просрочки.
На II квартал ЦБ снизил возможную долю таких рискованных кредитов с нынешних 20% до 10%. Для потребкредитов под залог недвижимости доля заемщиков с нагрузкой более 80% не должна будет превышать 10% (сейчас - 15%), с ПДН от 50% - не более 25%.
"В дальнейшем значения МПЛ в этих сегментах будут постепенно ужесточены до уровня, который характерен для классической ипотеки и необеспеченных5 потребительских кредитов (займов) соответственно", - отмечает пресс-служба ЦБ.
Также скорректированы некоторые параметры МПЛ для других ипотечных кредитов - чтобы банки могли выдать больше кредитов с меньшим уровнем риска и сократить выдачу наиболее рискованных. Но жесткость ограничений не меняется, отмечают в ЦБ. В последнем квартале 2025 года было выдано 4% ипотек с ПДН выше 80% (годом ранее таких кредитов было 11%), 1% ипотек - с первым взносом менее 20% (годом ранее - значение было в 8 раз больше).
Макропруденциальные лимиты ограничивают долю кредитов, которые банки могут предоставить заемщикам в зависимости от уровня закредитованности последних, поясняет руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Получить кредит или ипотеку людям, у которых на выплаты по текущим кредитам (с учетом запрашиваемого) уходит более половины дохода, будет по-прежнему сложно, а если ПДН выше 80% - практически невозможно. При этом в ипотеке долговая нагрузка учитывается вместе с первоначальным взносом, и в "красной" зоне здесь заемщики со небольшим взносом (менее 20%) и высоким ПДН. Усиливает действие макролимитов уже применяемый с января банками более строгий подход в части учета доходов заемщика, а также ужесточения в этом плане с апреля, когда начнут исключать нестабильный доход, справки о доходах, выдававшихся предпринимателями самим себе и т. п.
Какими будут конкретные последствия установления новых макропруденциальных лимитов, пока точно сказать сложно, говорит руководитель "Tymy.Realty" Александр Перевозников. Часть банков, у которых есть достаточный запас капитала, может просто компенсировать изменения лимитов за счет собственной маржи. Другие могут скорректировать ставки или усложнить условия выдач по заемщикам с высоким ПДН.
В целом эти изменения не должны заметно повлиять на рынок недвижимости, считает Перевозников. Возможно, возникнут сложности с получением ипотеки у отдельных заемщиков с высоким ПДН или минимальным первым взносом. Но вполне вероятно, что эффект от ужесточения условий смягчится в результате снижения ключевой ставки, удешевления кредитов и роста спроса.
Помимо ипотеки ЦБ изменил некоторые параметры макропруденциальных лимитов и по автокредитам. Они дадут банкам большую гибкость в действиях, но в целом требования не ужесточаются. С начала 2026 года по целевым автокредитам вступило в силу ужесточение расчета ПДН: банки могут выдавать такие кредиты, используя только официальную информацию о доходе заемщика или среднедушевой региональный доход по данным Росстата. Более консервативный расчет может временно снизить уровень выдач, поэтому дополнительные ужесточения МПЛ по автокредитам пока нецелесообразны, сообщила пресс-служба регулятора.
Данное решение принципиально важно: оно на практике реализует правовые позиции Верховного суда РФ. Защита социальных прав имеет особый приоритет у руководства судебной системы.
"В ходе формирования дальнейшей практики следует исходить из необходимости повышения гарантий всего комплекса прав несовершеннолетних, сирот и оставшихся без попечения родителей, социальной поддержки многодетных семей", - подчеркнул недавно, выступая на совещании судей, председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов.
Еще раньше, в конце прошлого года, президиум Верховного суда РФ под председательством Игоря Краснова утвердил тематический обзор по делам, связанным с предоставлением земельных участков. В нем было четко указано: участки, предоставляемые молодым семьям, должны быть обеспечены необходимой коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой.
Разъяснения появились не на пустом месте. Как отметила в беседе с "РГ" ректор Университета правосудия им. В.М. Лебедева Ольга Тисен, практика свидетельствует: местные власти нередко предоставляют многодетным семьям земельные участки в чистом поле без каких-либо коммуникаций, что фактически делает их непригодными для жилищного строительства.
Получается типичный формализм. Вроде бы чиновники позаботились о людях, а на деле бросили семьи неизвестно куда - и пусть те живут (выживают) неизвестно как. Зато в чиновничьих отчетах, можно не сомневаться, все выглядит красиво. Дети смеются, родители радуются. Но теперь загородная жизнь многодетных семей должна пойти гладко не только на бумаге, но и на земле. Таковы официальные правовые позиции Верховного суда России.
"Предоставление земельного участка многодетной семье в собственность бесплатно выступает как мера социальной поддержки многодетных семей и в силу конституционных принципов равенства и справедливости предполагает недопустимость возложения на них бремени несения дополнительных финансовых затрат, связанных с инфраструктурным оснащением предоставленных земельных участков", - подчеркивается в обзоре судебной практики.
Дело, рассмотренное Четвертым кассационным судом общей юрисдикции, подтверждает: суды разъяснения прочитали и поняли правильно.
Претензии возникли к региональным чиновникам из Ростовской области. Они выделили многодетным семьям участки, как говорится, без ничего. Мол, берите и радуйтесь, обживайтесь в поле как-нибудь сами.
Суды первой и второй инстанции обязали местную администрацию и региональные министерства подключить участки к электричеству, газу, воде и канализации (включая реконструкцию водовода). К концу 2029 года земля должна быть подключена ко всем необходимым коммуникациям и инженерно-транспортной инфраструктуре. Кассационный суд признал апелляционное определение законным. Третья инстанция повторила правовые позиции Верховного суда России о том, что при бесплатном предоставлении земли в рамках социальной поддержки недопустимо возлагать на многодетные семьи расходы по проведению коммуникаций. "Обязанность обеспечивать такие участки инфраструктурой лежит на государственных и муниципальных органах, включая соответствующие ведомства", - подчеркнул кассационный суд. Также третья инстанция признала достаточным установленный срок для реализации всех необходимых работ.
Кстати, в том обзоре судебной практики Верховный суд России сделал еще ряд важных разъяснений, повышающих уровень социальной защиты многодетных семей. "Нередко региональные органы власти отказывали многодетным семьям в реализации их законных прав по формальным основаниям - например, в связи с регистрацией одного из детей в другом месте, с наличием ранее у семьи земельного участка и тому подобным , - рассказывает Ольга Тисен. - Иногда за время тяжб дети достигали совершеннолетия, что становилось новым формальным поводом для отказа в предоставлении земельных участков многодетным семьям. ВС РФ встал на сторону многодетных семей".
В частности, в обзоре указано: регистрация детей в разных регионах, как и отсутствие регистрации по месту жительства, не являются основаниями для отказа в предоставлении многодетным земельного участка. Реальное место жительства ребенка может подтверждаться иными данными - например тем, что ребенок учится в местной школе.
Также не может быть причиной отказа факт наличия у семьи земельного участка до рождения третьего ребенка, если участок когда-то был, но был продан до того, как семья получила статус многодетной. Если же кто-то из детей вырос, пока семья проходила бюрократические круги, это тоже не должно быть причиной отказа в предоставлении участка.
Согласно инициативе, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества сохраняется за предыдущим собственником. Это касается и не исполненных обязательств по уплате взносов. Такой долг не переходит к новому собственнику.
По нынешним правилам, задолженность по взносам на капитальный ремонт, образовавшаяся у прежнего владельца квартиры, может быть взыскана с нового собственника после совершения сделки. Такая конструкция, как указали авторы, существенно отличается от порядка погашения иных коммунальных задолженностей, которые, как правило, сохраняют индивидуальный характер и не переходят к новому владельцу.
По оценке парламентариев, действующий порядок создает правовую неопределенность и повышает риски для участников сделок с недвижимостью. Предлагается не только изменить его, но и ввести информирование покупателей о задолженности за капремонт до заключения сделки.
«П. 4 ст. 578 Гражданского кодекса РФ прямо говорит: такое право возникает только тогда, когда оно специально оговорено в договоре», — заявила эксперт в беседе с aif.ru.
По словам специалиста, при наличии такого пункта дарителю достаточно предоставить договор и свидетельство о смерти в Росреестр или МФЦ для регистрации возврата права собственности.
Малышева добавила, что без этого условия подаренное жильё переходит в наследственную массу, и даритель не может претендовать на его возврат.
Ранее юрист Софья Жалялова в беседе с 360.ru рассказала, что после смерти близкого человека наследникам первой очереди необходимо в течение шести месяцев обратиться к нотариусу по последнему месту жительства умершего.