При постоянном росте цен на жилье лимитов по льготным кредитам иногда недостаточно для приобретения подходящего объекта недвижимости. В этом случае можно рассмотреть кредит с повышенным лимитом, который объединяет ипотеку с господдержкой в рамках лимита по льготным условиям и сверхлимитную часть по рыночной ставке. Общая ставка в таком случае комбинируется.

Доля льготных ипотек с повышенным лимитом в общем объеме выданных льготных кредитов

На данный момент ипотеки с повышенным лимитом доступны в двух льготных программах — Семейная и IT-ипотека. По итогам 2025 года ее доля в общем количестве выданных по Семейной ипотеке кредитов составила 0,9%, в IT-ипотеке — 0,7%, в разрезе объема выданных средств распределение иное — 1,5% и 1,1% соответственно.

Рекордным по доле льготных ипотек с повышенным лимитом в общем количестве выдач второй год подряд становится январь: в первом месяце 2025 года на них пришлось 1,2%, в этом году — 1,4%.

Распределение таких ипотек по типам недвижимости отличается от стандартных значений Семейной и IT-ипотеки. Среди обычных кредитов по этим программам подавляющая часть объема выдач — 84,3%, приходится на первичную недвижимость, а 14% на загородную (включая готовые дома и ИЖС). Среди ипотек с повышенным лимитом соотношение смещено в сторону загородной недвижимости — ее доля в объеме составляет 34%, а на первичную недвижимость приходится 65,1%.

Также примечательны средние показатели обычных ипотек по программам Семейной и IT-ипотеки в сравнении с комбинированными выдачами. Несмотря на то, что доля первоначального взноса (ПВ) от стоимости объекта одинакова, его медианный размер у сверхлимитных льготных ипотек на 53% выше (2,3 млн против 1,5 млн). Сумма кредита и стоимость объекта в этом случае в среднем выше на 40%.

Распределение по регионам России

Список регионов-лидеров по числу выдач ипотек с комбинированной ставкой, по подсчетам аналитиков Домклик, отличается от стандартного. По сверхлимитным выдачам лидирует Татарстан — на него пришлось 12,3% от всех кредитов данного типа, хотя в обычном рейтинге республика занимает лишь десятую строчку. Московская область, являющаяся лидером по общему числу выдач, по количеству льготных ипотек с комбинированной ставкой находится на пятой строчке; Санкт-Петербург с седьмого места переместился на 12, а Ленинградская область — с десятого на 55.

Главная причина такой разницы кроется в нехватке лимита по льготным программам. Республика Татарстан традиционно занимает четвертое место по стоимости квадратного метра недвижимости, опережая Ленинградскую область. Однако в отличие от этого региона, в Татарстане действующий лимит на сумму кредита по самой распространённой Семейной ипотеке в два раза меньше — 6 млн рублей.

Именно поэтому Ленинградская область, в свою очередь, занимает лишь 55 строчку по количеству подобных кредитов.

Москва занимает второе место в обоих рейтингах, так как в столице широкое предложение и проходит большое количество сделок, но и стоимость объектов в новостройках намного выше, чем в остальных регионах с лимитом в 12 млн.

Соотношение покупок в строящихся и сданных новостройках

Льготные ипотеки с повышенным лимитом также отличаются структурой сделок по типам договоров с застройщиками. В стандартных выдачах по Семейной и IT-ипотеке в 2025 году доля договоров долевого участия (ДДУ), когда объект приобретается в строящемся здании, достигала 68,6%, а договоры купли-продажи (ДКП) у застройщика занимали 31,4%. В случае ипотек с комбинированной ставкой заемщики чаще выбирают уже построенные объекты, и доля ДКП достигает 52,4%. Такое соотношение объясняется потребностью заемщиков в скорейшем улучшении жилищных условий, что особенно актуально для получателей Семейной ипотеки.

Для анализа были использованы данные о количестве и объеме ипотечных выдач Сбера в 2025 году и в январе 2026 года по программам Семейная ипотека и IT-ипотека. В рамках этих программ возможны выдачи по средневзвешенной ставке при превышении лимита льготного кредита.

Разработчики отечественного голосового робота для управляющих компаний в сфере ЖКХ вынуждены были переучивать нейросеть из-за того, что она научилась русскому мату. Об этом сообщил ТАСС на полях Сибирского строительного форума президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов.

"Приведу забавный случай, это нейросеть, она учится, и буквально уже в первый месяц разработчики отметили такую коллизию, что нейросеть научилась мату. Но, как это говорится, с кем поведешься, от того и наберешься. Поэтому эту коллизию, конечно, пришлось устранять. Но тем менее это показатели активной работы с нашими гражданами", - сказал он.

Викторов отметил, что голосовые роботы позволяют сократить штатный состав кол-центров управляющих компаний практически в пять-шесть раз. "То есть вместо 20 человек может работать два-три. И нейросеть, голосовые роботы, которая принимает на себя 80-90% всех обращений", - отметил представитель объединения.

Викторов отметил, что по статистике 80% обращающихся удовлетворяются ответом от голосового помощника. "Конечно, бывают нетипичные случаи, когда люди разгневаны, аварийные, когда уже надо переходить на живого оператора, который принимает экстренные решения", - добавил он.

О форуме

Сибирский строительный форум "Стратегии ускорения темпов строительства" проходит в Новосибирске 10-12 февраля. Организаторами являются правительство Новосибирской области совместно с Российским Союзом Строителей, ассоциациями НОСТРОЙ, НОПРИЗ и АСОНО при поддержке министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Всего организовано более 40 специализированных секций, посвященных вопросам развития строительной сферы.

В большинстве регионов с активным строительством жилья квартиры в недавно сданных домах оказались дешевле, чем в строящихся. Из крупных регионов самая большая ценовая разница между «новой вторичкой» и новостройками по итогам 2025 года зафиксирована в Башкирии и Ленинградской области. Там квартиры в домах возрастом до трех лет в среднем на 13% дешевле строящегося жилья.  Такие данные содержатся в исследовании аналитиков «Авито Недвижимости» (есть в редакции).

Эксперты изучили предложение квартир в продаже в домах, построенных в 2022–2025 годах, в десяти регионах с самыми активными вторичными рынками. Затем они сравнили стоимость такого жилья с новостройками.

По данным экспертов, в семи из десяти крупных регионов «новая вторичка» обходится покупателям дешевле квартир в новостройках. Помимо Башкирии и Ленобласти большая разница по итогам 2025 года зафиксирована в Московской области. В Подмосковье средняя цена 1 кв. м «новой вторички» дешевле 1 кв. м в новостройках на 11%. Далее следует Новосибирская область, где эта разница составляет 9%.

В двух столицах первичное жилье оказалось дешевле: в Москве — на 3%, а в Санкт-Петербурге — на 12%. Дешевле «новой вторички» новостройки будут также в Ростовской области — на 2%.

В Свердловской области стоимость «новой вторички» и строящегося жилья оказалась почти равной — разница составила всего 1%.

Что касается средних цен за объект, то доступнее всего «новая вторичка» оказалась в Ленинградской области (5,4 млн руб.), Ростовской области (6,4 млн руб.) и Башкирии (6,5 млн руб.). Самые высокие цены эксперты зафиксировали в Москве (35,3 млн руб.) и Санкт-Петербурге (13 млн руб.).


Фото: «Авито Недвижимости»
По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиры на вторичном рынке в недавно сданных новостройках могут стоить до 10–15–20% дешевле квартир от застройщика. «В то время как цену на вторичке формирует рынок, на первичке произошло размывание единой рыночной стоимости жилья как такового. Сначала это произошло с массовым внедрением льготной ипотеки, а после ее сворачивания — с появлением «схематозов» от застройщиков (субсидированных, траншевых ипотечных программ, рассрочек и др.)», — пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По его словам, на фоне стагнации и высоких ставок застройщики для стимулирования спроса вынуждены делать условия покупки все более привлекательными: удлинять сроки рассрочек, увеличивать период субсидирования ставки, снижать первоначальный платеж. «Однако «выгодность» для покупателя имеет обратную сторону: она повышает издержки для застройщика. Эти дополнительные расходы перекладываются в стоимость метра, формируя тот самый разрыв цен между новостройками и вторичкой», — отметил Олег Репченко.

Москва и округа

По данным «НДВ Супермаркет недвижимости», в Москве разница между новостройками и вторичкой составляет 3,5–4% в пользу первичного рынка. Но показатель сильно варьируется в зависимости от округов. Например, самая большая разница по округам, где средние цены на первичке выше цен на вторичном рынке: ЦАО (26,8%), ВАО (20,1%), ЮАО (17,9%) и ЮЗАО (12,8%). «Поэтому в таких округах для потребителя может выгоднее выбрать вторичный рынок, чем строящееся жилье в аналогичных проектах», — пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

Конкурент новостройкам
По данным «Авито Недвижимости», по итогам 2025 года доля выставленных на продажу квартир, которые находятся в домах не старше трех лет, на вторичном рынке крупных регионов России составила 10%. В 2021 году таких объектов было лишь 6%. Увеличение «новой вторички» аналитики объяснили ускорением строительства жилья за последние годы и уменьшением общего количества выставленных на продажу объектов на вторичном рынке за последний год.

По словам экспертов, рост доли «новой вторички» имеет ряд преимуществ для потенциальных покупателей и рынка в целом. Во-первых, покупатели получают больше предложений готового жилья в недавно сданных ЖК с развитой инфраструктурой. «Часто это объекты с готовым ремонтом и мебелью, что позволяет сразу въезжать и жить. А преимущества по стоимости перед новостройками актуальны для тех покупателей, кто не рассчитывает на субсидируемые государством ипотечные программы», — пояснила руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева.

Во-вторых, это плюс для рынка, поскольку стимулирует конкуренцию, которая является долгосрочной основой для формирования цен, добавила Ольга Клещеева. В то же время конкуренция за покупателя сегодня ограничена дорогой ипотекой, продолжил Олег Репченко. По его словам, рынок жилья расколот надвое: на первичке — завышенные цены, но доступ к льготной семейной ипотеке, на вторичке — относительно адекватная стоимость «квадрата», но кредитные ставки, достигающие 20%. «Это уже не борьба продавцов за покупателя, а выбор самого покупателя в зависимости от финансовых возможностей и доступа к льготам», — заключил эксперт.