8967-809-53-28
В моем блокноте
В беседе с изданием «Абзац» специалист перечислил ключевые сервисы, позволяющие своевременно выявить скрытые риски.
По его словам, в первую очередь необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН для поиска возможных арестов, ипотеки или запретов на регистрационные действия.
Кроме того, через базу Федеральной службы судебных приставов следует изучить информацию о наличии крупных долгов как у самого владельца, так и у зарегистрированных в помещениях членов его семьи.
Не менее важно убедиться в отсутствии собственника в списках банкротов, иначе имущество будет реализовываться через финансового управляющего, а самостоятельная сделка может быть признана недействительной.
Специалист предупредил, что серьёзным препятствием для переоформления также способны стать статус иностранного агента, требующий особых расчётов, и неявка военнообязанного по повестке в военкомат в течение 20 дней.
Ранее риелтор, эксперт по недвижимости Наталья Перескокова в беседе с НСН рассказала, что покупателю квартиры необходимо документально подтверждать добросовестность и проводить тщательную проверку сделки.
Даже если ипотеку за квартиру платили уже в браке, второй супруг не становится ее собственником автоматически. Но в некоторых случаях он может претендовать на компенсацию или долю. В тонкостях этого вопроса вместе с юристом по недвижимости и риелтором Анастасией Журавлевой разбирались наши коллеги из 51.RU.
По общему правилу квартира, которая принадлежала одному из супругов до брака, после развода остается его личной собственностью. Это установлено статьей 36 Семейного кодекса РФ. Наличие непогашенной ипотеки этого не меняет.
Второй супруг не получает долю в квартире автоматически. Однако он может потребовать компенсацию за общие деньги, которые направлялись на погашение ипотеки.
Еще один вариант — требовать признания квартиры совместной собственностью по статье 37 Семейного кодекса РФ, если во время брака в нее были сделаны вложения, существенно увеличившие ее стоимость.
Кроме того, право на долю может возникнуть на основании брачного договора или соглашения супругов, а также в случае использования для погашения кредита материнского капитала.
Полное погашение ипотеки в период брака само по себе не превращает добрачную квартиру в совместную собственность.
Да, такое требование возможно. Деньги, которые во время брака направлялись на погашение личного добрачного кредита одного из супругов, могут учитываться при разделе имущества.
При этом судебная практика по составу таких платежей неодинакова. Наиболее обоснованным обычно считается требование о половине суммы, направленной на погашение основного долга.
Проценты, страховку и банковские комиссии одни суды также учитывают как необходимые расходы по кредиту, другие относятся к ним более строго. Поэтому обычно готовят два расчета: один — по всем платежам, второй — отдельно по суммам, которые пошли на погашение основного долга.
Сам по себе факт, что собственник квартиры перечислял деньги со своего банковского счета и из своей зарплаты, решающего значения не имеет. Зарплата, полученная во время брака, является совместным имуществом супругов в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ.
Другая ситуация может возникнуть, если собственник докажет, что ипотека погашалась его личными средствами. Это могут быть:
накопления, которые были у него до брака;
деньги, полученные в дар;
наследство;
средства от продажи другого личного имущества.
При этом необходимо подтвердить не только происхождение денег, но и их движение до банка. Наличие отдельного счета само по себе не означает, что находящиеся на нем средства являются личными.
При разборе ситуации расходы необходимо разделить по периодам и источникам средств.
Платежи, внесенные до государственной регистрации брака, считаются личными расходами собственника. Если ипотека погашалась в браке из зарплаты или других общих доходов, такие взносы обычно рассматриваются как произведенные из совместных средств.
Если же собственник в браке использовал доказанные личные средства, эти суммы разделу не подлежат. Платежи, внесенные уже после развода, обычно относятся к собственным расходам того, кто их производил.
Суд также может учитывать момент фактического прекращения семейных отношений. Например, если супруги задолго до официального развода разъехались, перестали вести общее хозяйство и каждый платил своими средствами, имущество и платежи этого периода могут быть признаны личными на основании статьи 38 Семейного кодекса РФ.
Автоматически — нет.
Сам факт участия общими деньгами в погашении ипотеки обычно создает основание для денежной компенсации, но не делает второго супруга собственником квартиры.
Получить долю можно по добровольному нотариальному соглашению или брачному договору. Кроме того, доля может появиться, если суд признает квартиру совместным имуществом по статье 37 Семейного кодекса РФ, при использовании материнского капитала либо в результате отдельной сделки по передаче доли.
Если квартира по-прежнему находится в залоге, для добровольной передачи доли, как правило, потребуется согласование с банком. Брачный договор или решение супругов сами по себе не меняют кредитный договор и обязанности перед банком.
Здесь ситуация может складываться принципиально иным образом.
Если за счет общих денег или труда второго супруга в квартире были проведены капитальный ремонт, реконструкция или переоборудование, которые существенно увеличили ее стоимость, суд может признать такое жилье совместной собственностью на основании статьи 37 Семейного кодекса РФ.
Ключевое значение имеет не только стоимость самого ремонта, но и реальное увеличение рыночной стоимости объекта. Поэтому дорогой косметический ремонт не всегда приводит к признанию квартиры совместной.
Обычно для подтверждения вложений необходимы:
договоры и сметы;
кассовые чеки и банковские переводы;
акты выполненных работ;
фотографии квартиры до и после ремонта;
документы о перепланировке;
заключение оценщика или судебная экспертиза.
Если увеличение стоимости квартиры не признают существенным, второй супруг может заявлять требование о денежной компенсации за общие средства, вложенные в объект. При этом обычные текущие семейные расходы на проживание суд может не компенсировать.
Ключевое значение имеет не только стоимость работ, но и реальное увеличение рыночной стоимости объекта.
Нет. Даже если кредит за добрачную квартиру был полностью погашен в период брака, сама по себе выплата ипотеки не превращает квартиру в совместную собственность.
Квартира сохраняет личный статус собственника. При этом второй супруг может требовать компенсацию за соответствующую часть общих средств, которые были направлены на погашение кредита.
Чтобы получить именно долю, нужны дополнительные основания: брачный договор, соглашение супругов, использование материнского капитала либо обстоятельства, предусмотренные статьей 37 Семейного кодекса РФ.
При споре о разделе имущества важную роль играют документы, подтверждающие как саму квартиру и кредит, так и размер и источник внесенных средств.
Основными доказательствами являются:
договор купли-продажи, ДДУ или иной договор приобретения;
выписка из ЕГРН;
кредитный договор и договор ипотеки;
документы о первоначальном взносе;
график платежей;
банковские выписки и платежные поручения;
справки банка о размере долга на дату заключения брака и на дату прекращения отношений;
справка о распределении платежей между основным долгом, процентами и комиссиями;
документы о доходах супругов;
договоры дарения, документы о наследстве или продаже личного имущества;
договоры, чеки и акты по ремонту;
отчеты оценщика.
Особенно важно получить в банке справку об остатке основного долга на дату регистрации брака.
Для банка статус заемщика или созаемщика имеет значение. Для права собственности — не всегда.
Созаемщик несет ответственность перед банком в соответствии с кредитным договором, но автоматически собственником квартиры не становится. Аналогично собственник может не быть единственным человеком, который обязан выплачивать кредит.
После развода банк вправе требовать платежи от всех заемщиков в прежнем порядке. Соглашение между супругами или решение суда о том, кто должен платить ипотеку, обычно не освобождает созаемщика от ответственности перед банком без согласия самой кредитной организации.
Да. Это один из наиболее эффективных способов заранее урегулировать вопрос.
В нем можно установить:
что квартира при любых обстоятельствах остается личной собственностью первоначального владельца;
кто и из каких средств платит ипотеку;
считаются ли платежи семейными расходами;
возникает ли у второго супруга право на компенсацию;
как рассчитывается компенсация — только по основному долгу либо по всем платежам;
учитываются ли ремонт и другие вложения;
что происходит при разводе или досрочном погашении кредита.
Брачный договор удостоверяется нотариусом. При этом он не может без согласия банка изменить состав заемщиков, условия ипотеки или права залогодержателя.
Кредитора также необходимо уведомлять о заключении, изменении или расторжении брачного договора в случаях, предусмотренных статьей 46 Семейного кодекса РФ.
До заключения брака желательно получить в банке справку об остатке основного долга и сохранить все документы о покупке квартиры, первоначальном взносе и произведенных платежах.
Оптимальный вариант — заранее заключить брачный договор, в котором прямо закрепить личный статус квартиры и порядок учета ипотечных платежей. Отдельно стоит определить судьбу основного долга, процентов, страховки, ремонта и досрочных платежей.
Если ипотека оплачивается личными средствами, необходимо сохранять непрерывную документальную цепочку — от происхождения денег до их перечисления банку. Отдельный счет может быть полезен, но сами деньги на нем должны иметь доказанный личный источник.
Крупный ремонт лучше проводить на основании письменной договоренности супругов, фиксируя смету, источник финансирования и последствия вложений.
Использование материнского капитала необходимо рассматривать отдельно, поскольку оно влечет обязанность выделить доли членам семьи.
Наконец, следует учитывать трехлетний срок исковой давности по требованиям о разделе имущества. Он необязательно исчисляется с даты развода, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Само наличие отдельного банковского счета не делает находившиеся на нем деньги личными.
В итоге добрачная квартира в общем случае остается собственностью того супруга, которому принадлежала до брака, даже если ипотека была погашена уже после свадьбы. Однако общие деньги, направленные на выплату кредита, могут стать основанием для требования о компенсации, а существенные вложения в ремонт — при наличии соответствующих доказательств — привести к признанию квартиры совместной собственностью.
Покупатели всё чаще выбирают готовые квартиры, опасаясь задержек со стороны застройщиков. В первом полугодии около 50–60% девелоперов нарушили сроки сдачи объектов, отмечают эксперты. Такая ситуация может привести к банкротству застройщиков: из-за недостатка средств на эскроу-счетах им будет сложнее выполнять обязательства, а после отмены моратория придется платить за просрочки. Как покупателям защитить свои права и что делать при срыве сроков сдачи — в материале «Известий».
Только 11% новостроек Москвы в 2026 году сдаются без отставания от графика, рассказали «Известиям» эксперты компании «Метриум», которые проанализировали актуальные проектные декларации.
По их данным, в конце 2025-го девелоперы планировали ввести в первом полугодии 2026 года 182 новых корпуса. Однако без отставания от графика удалось завершить строительство только 21 из них: 15 — в срок, еще шесть — раньше установленной даты. Еще 161 корпус вовремя сдать не удалось.
— Несмотря на завершение действия моратория на штрафы за перенос сроков ввода, застройщикам столичного региона требуется больше времени для полной стабилизации строительных графиков, — отметила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.
По ее словам, восстановлению графиков мешают сложности в работе подрядных организаций, которым приходится адаптироваться к высокой ключевой ставке. Ситуацию также осложняют дефицит кадров и сбои в логистических цепочках на фоне международной напряженности.
При этом задержки наблюдаются во всех классах жилья. Например, в массовом сегменте «старой» Москвы в первом полугодии 2026 года планировали ввести 34 корпуса. Семь из них построили в срок, еще два — с опережением графика, а 25 не удалось сдать в течение квартала, указанного в проектной декларации.
В бизнес-классе было запланировано 57 корпусов. Однако вовремя сдали только семь, с опережением срока — четыре, тогда как 46 объектов не были достроены вовремя. В премиальном сегменте намечался ввод 19 корпусов, но ни один из них не достроен в срок. В высокобюджетном удалось ввести всего один объект из 16 запланированных.
— Девелоперские компании в 2026 году массово переносят ввод объектов: иногда на месяц, а порой — даже на один-два года, — прокомментировали эксперты MR Analytics. — При этом финансовая устойчивость большинства проектов до сих пор не вызывает опасений. Система проектного финансирования снижает риск банкротства девелоперов и защищает интересы клиентов. Тем не менее покупатели всё чаще сталкиваются с ощутимыми неудобствами. Во избежание задержек выдачи ключей клиенты переориентируются на готовые новостройки и комплексы, строящиеся с опережением намеченного графика.
В целом по стране перенос срока ввода новостроек сегодня достиг 60% против 40% годом ранее, рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
— Такая ситуация во многом объясняется дорогим финансированием стройки, а также снижением спроса из-за ужесточения условий льготных ипотечных программ, — отметила она.
Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова сказала, что каждый десятый дом в стране сдается с переносом срока. По ее словам, в одних случаях причины в реальном нарушении строительного цикла, в других — бюрократия и форс-мажорные обстоятельства, связанные, например, с погодными условиями.
— У части застройщиков просрочки накопились после действия моратория на взыскание неустоек дольщиками при нарушении сроков сдачи, — добавила эксперт. — Некоторые девелоперы стали хитрить и сдавать «полуфабрикат», когда часть работ проводится уже после сдачи дома в эксплуатацию: это касается уборки помещений, благоустройства территории.
В первом полугодии 2026-го более 50% застройщиков страны сдали дома с опозданием, отметила учредитель и директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
— Отмена моратория на штрафы с 1 января частично дисциплинировала рынок, но срывы сохраняются, — подчеркнула она.
По ее словам, причины задержек зависят от региона. Среди основных факторов она назвала высокую стоимость проектного финансирования, снижение спроса из-за недоступности ипотеки и дефицит кадров. Последний приводит к росту затрат на специалистов и дополнительным расходам, выходящим за рамки бюджета. На сроки также влияет инфляция, из-за которой дорожает строительство. Кроме того, сбои в цепочках поставок могут приводить к задержкам, особенно при высокой загрузке подрядчиков.
Ситуация с вводом жилья в эксплуатацию действительно демонстрирует тревожную динамику, добавил руководитель департамента управления проектами компании «Расцветай Столица» Геннадий Шитиков. По их данным, по итогам первой половины 2026 года более половины девелоперов России — 53% — сдавали новостройки с опозданием.
— При этом количественно переносов стало больше, — указал он. — Но чаще всего речь идет о технических и плановых задержках: застройщикам просто требуется дополнительное время, чтобы закончить благоустройство, подключить инженерные сети и оформить необходимые документы.
Сегодня увеличение числа задержек во многом объясняется снижением спроса на жилье, считает коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
— При этом средний срок переносов сокращается, что говорит о постепенной стабилизации, — добавил эксперт. — В основном речь идет о сдвигах на 2-4 месяца в связи с коммерческим решением. Системные долгострои прошлых лет постепенно уходят с рынка. На этом фоне часть покупателей действительно смещает выбор в сторону уже сданных домов или проектов на финальной стадии строительства. Чем ближе срок получения ключей, тем меньше неопределенности.
Тренд на покупку квартир на поздних стадиях строительства набирает обороты, подтвердила Юлия Бочарникова. По ее словам, это связано с тем, что после перехода на проектное финансирование застройщикам стало сложно снижать цены на этапе котлована.
— Поэтому экономическая выгода для дольщиков снизилась и не всегда способна покрыть те же затраты на аренду жилья на период строительства, — пояснила эксперт. — Для застройщиков это опасная тенденция, поскольку им необходимо наполнение эскроу-счетов на всех этапах строительства, иначе у них растет долговая нагрузка из-за более высоких ставок.
От динамики наполнения эскроу-счетов у девелоперов зависит стоимость проектного финансирования, добавил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
— При этом проблемы у девелоперов нарастают как снежный ком: предложение на рынке остается большим, а перенос сроков сдачи или недоделки только усугубляют ситуацию, — подчеркнул он. — Сейчас даже небольшая задержка может снизить интерес покупателей, которые стали более осторожными и прагматичными.
Основной риск застройщика — это дефолт по платежам покупателей квартир, напомнил Геннадий Шитиков. К дате ввода в эксплуатацию на счетах эскроу должна накопиться сумма, достаточная для погашения задолженности по проектному кредиту.
— Если покупатели массово уходят в готовое жилье, наполнение эскроу-счетов замедляется и девелопер рискует не закрыть кредитные обязательства перед банками, — рассказал эксперт. — Кроме того, нераспроданное жилье в готовых домах — это серьезная нагрузка на девелоперов. Смещение спроса вынуждает их сокращать сроки реализации проектов и повышать прозрачность процессов. Если раньше уровень распроданности домов на момент ввода составлял 80–85%, то сейчас он снизился и в некоторых сегментах приближается к пороговому значению.
Если у застройщика резко падает спрос, а обязательства перед кредиторами остаются, это может привести к кассовому разрыву и, как следствие, к возникновению признаков банкротства, согласился руководитель практики реструктуризаций проблемных активов и банкротств МЭФ Legal Станислав Соболев.
— В отношении застройщиков применяются специальные положения Закона о банкротстве, — отметил юрист. — Они позволяют достроить объект и передать дольщикам помещения либо вернуть им деньги, в том числе со счетов эскроу. Однако если требования кредиторов, включая дольщиков, не будут удовлетворены, руководителей и других контролирующих застройщика лиц могут привлечь к субсидиарной ответственности.
Если застройщик нарушил срок сдачи более чем на два месяца, покупатель имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и потребовать возврата денег, напомнила Светлана Опрышко.
Покупателям нужно понимать, что подписание дополнительных соглашений с указанием новых сроков сдачи может лишить их возможности взыскания неустойки в случае просрочки, подчеркнула Юлия Бочарникова. Просрочка должна быть зафиксирована документально, затем отправляется досудебная претензия застройщику, и, если на нее нет ответа, следует обратиться в суд.
— Помимо стоимости квартиры можно взыскать также неустойку за каждый день просрочки, проценты, компенсацию морального вреда и судебных расходов, — указала Светлана Опрышко.
В связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости эксперты предлагают вновь обсудить изменение механизма эскроу-счетов. По их мнению, из-за сокращения льготных программ и высокой ключевой ставки часть девелоперов может столкнуться с чрезмерной нагрузкой по проектному финансированию.
На сессии «Уполномоченный по защите жилищных прав граждан: от проблемы человека к изменению системы» общественники из 11 регионов, председатели ТСЖ, практикующие юристы и адвокаты страны обсудили необходимость создания института жилищного омбудсмена — независимого уполномоченного, который защитит права граждан в сфере ЖКХ и долевого строительства.
На мероприятии в том числе выступили заместитель председателя Фонда развития социальных инноваций в гражданском обществе «Генезис» Анастасия Павлюченкова и депутат Государственной Думы, член комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав Ярослав Самылин.
По словам Анастасии Павлюченковой, «многие пытаются лечить „симптомы“, мы же предлагаем комплексное решение проблемы». Зампред Фонда обратила внимание на то, что сейчас не существует специализированного независимого института, который был бы ориентирован именно на защиту жилищных прав граждан. В результате защита прав в одной из самых значимых бытовых сфер остается для людей крайне сложной в практическом использовании. При этом в России есть примеры специальных уполномоченных, которые дополняют действующие способы защиты прав в отдельной сфере. Например, Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей (бизнес-омбудсмен).
«Аналогичный институт необходим и в одной из самых значимых для людей жилищной сфере. Речь идёт о лице, у которого есть, во-первых, экспертность в жилищной сфере, а во-вторых, необходимые полномочия», — добавила эксперт.
Омбудсмену по жилищным правам планируют предоставить широкий набор полномочий. В частности, он сможет запрашивать информацию у государственных органов, товариществ собственников жилья и управляющих компаний, а также организовывать проверочные мероприятия. Особое внимание предполагается уделить вопросам дольщиков: задержкам ввода домов в эксплуатацию, строительным недочётам и случаям банкротства застройщиков. По примеру института бизнес-омбудсмена уполномоченный сможет выступать в суде для защиты интересов граждан в отдельных категориях жилищных споров.
«Жилищные проблемы люди годами решают в одиночку: пишут жалобы, ходят по инстанциям. Но проблем меньше не становится, потому что в этой сфере нужны системные изменения и комплексные решения. Наша задача на этой сессии — собрать реальные кейсы и превратить их в конкретные законодательные решения. В том числе через институт Уполномоченного по защите жилищных прав, который должен стать рабочим механизмом защиты жильцов», — прокомментировал Ярослав Самылин.
С этим согласен Юрий Белоусов, секретарь регионального отделения партии «Новые люди». По его словам, на стратегической сессии было разобрано большое количество кейсов, с какими проблемами сталкиваются люди в ЖКХ.
«Павлюченкова внесла, мне кажется, очень разумную инициативу, причем своевременную. И в моем понимании эта инициатива не просто про громкие лозунги, а действительно работающий механизм, чтобы у человека был конкретный адрес, конкретный уполномоченный, который обязан будет решить его проблему, не пересылать ему бумажки из одного ведомства в другое. Потому что в данный момент система ЖКХ имеет слишком много зон, где граждане остаются один на один с этой проблемой, а уполномоченный институт вполне способен закрыть эти пробелы, не создавая лишней бюрократии», — подчеркнул он.
Член общественных советов при Министерстве Энергетики и ЖКХ, государственной инспекции Самарской области, действующий председатель правления ТСЖ Александр Денисов рассказал, что его команда в рамках стратегической сессии вынесла свои предложения на обсуждение с коллегами.
«Выступление коллег из разных команд и секций еще раз подтвердило тематику основных болевых точек сферы ЖКХ, проявляющихся во всех регионах страны. Необходим системный подход к решению этих проблем путем внесения изменений в законодательство и регламенты. Предложение о создании института независимого Уполномоченного по защите жилищных прав граждан в перспективе может стать „локомотивом“ серьезных изменений в отрасли ЖКХ, которому предстоит системно работать над появляющимися и застарелыми проблемами отрасли», — уверен эксперт.
Практикующий юрист в сфере ЖКХ, руководитель Юридического бюро Ольга Волкова отметила, что отношения в сфере управления многоквартирными домами (МКД) отличаются крайней запутанностью и непрозрачностью. По её словам, правоотношения между управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями, региональными операторами капремонта, тарифными органами и муниципалитетами находятся в разных правовых режимах.
«В возникающих конфликтах потребитель услуг всегда находится в положении слабой стороны, а его претензии не представляют серьезной проблемы для организаций ЖКХ. Собственники, как правило, остаются один на один со своими проблемами — их права никто не защищает, интересы никто не лоббирует», — сказала она.
Ольга Волкова добавила, что жилищный омбудсмен сможет рассматривать жалобы собственников и нанимателей жилья, ТСЖ и ЖСК, запрашивать сведения и документы у органов власти и управляющих компаний, направлять заключения и рекомендации о восстановлении нарушенных прав, а также обращаться в компетентные органы с предложениями о привлечении виновных к ответственности.
«Институт такого омбудсмена не подменяет собой государственную жилищную инспекцию, прокуратуру, суд или иные органы, а дополняет существующую систему защиты прав, как это уже реализовано в модели Уполномоченного по правам человека/предпринимателей и пр.», — заключила эксперт.
С коллегой согласилась адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. Она подчеркнула, что в судебной практике постоянно сталкиваются с ситуациями, когда граждане и предприниматели не могут самостоятельно эффективно защитить свои права во взаимодействии с государственными органами.
«Особенно остро это проявляется в делах о банкротстве застройщиков, где дольщики и добросовестные приобретатели квартир годами пытаются восстановить свои жилищные права. Уполномоченный мог бы выступать в защиту дольщиков, содействовать достройке проблемных объектов и восстановлению нарушенных жилищных прав. Не менее важна защита предпринимателей и собственников нежилых помещений при изъятии имущества», — сказала она.
Советник по вопросам защиты семьи и капитала, юрист Алёна Тукан заявила, что вопросы долевого строительства нельзя рассматривать только как споры, судебные дела или нарушения договоров. Она добавила, что за каждым таким случаем стоит человек, который вложил в строительство свои деньги, время и надежды.
«Для семьи будущая квартира должна была стать домом, местом стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Но когда строительство затягивается или обязательства не выполняются, люди теряют не только деньги. Они годами живут в неопределённости, не могут нормально планировать будущее и часто чувствуют, что остались один на один со своей проблемой», — подчеркнула Алёна Тукан.
Поэтому, по её словам, к вопросам защиты участников долевого строительства нужен не только формальный, но и человеческий подход.
