8967-809-53-28
В моем блокноте
За пять лет доля оспариваемых цифровых сделок выросла почти вдвое, сообщили «Известиям» аналитики. В 2025 году под сомнение попадала уже каждая пятая из них. Среди основных причин — банкротства и защита кредиторов, нарушения закона и формальные ошибки, мошенничество, споры о правах третьих лиц, а также вопросы дееспособности и воли сторон. О том, почему цифровые сделки всё чаще становятся предметом споров и какие форматы считаются наиболее защищенными, — в материале «Известий».
В России всё больше операций со вторичным жильем проходит через онлайн-платформы: за 2020–2024 годы их доля выросла в четыре раза, сообщили «Известиям» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право». Рост цифровых сделок сопровождается увеличением числа споров вокруг них — растет и их доля в общем массиве оспариваний.
С 2020 по 2025 год зафиксировано 3,6 тыс. дел, связанных с цифровыми платформами. В 2020-м доля кейсов, прошедших через специализированные онлайн-сервисы, составляла 13,09% от общего числа оспариваемых сделок со вторичной недвижимостью. В 2023-м — 13,29%, в 2024 году — уже 18,72%, а в 2025-м — 22,38%. То есть каждая пятая оспариваемая сделка с жильем в 2025 году прошла через цифровые платформы.
Проверки банков и онлайн-сервисов снижают часть рисков, но не могут заменить полноценную правовую экспертизу. Цифровые платформы все чаще фигурируют не как место, где злоумышленники совершили грубый подлог, а как инфраструктура сделки: она проходит формально корректный цифровой путь, но затем становится предметом спора из-за недобросовестности участников, недопонимания со стороны продавца или скрытого давления, проблем с объектом недвижимости и злоупотреблений со стороны представителей, подчеркивают эксперты.
Сделки оспаривают из-за банкротств и требований кредиторов, процессуальных нарушений и формальных ошибок, мошенничества, конфликтов с правами третьих лиц, а также сомнений в дееспособности и добровольности решений участников.
«Чаще всего причина в том, что цифровая среда обеспечивает внешнюю упорядоченность процедуры, но не позволяет исключить сценарии, когда искажается реальная воля и мотивы продавца, у объекта есть правовые изъяны или стороны не могут договориться о судьбе задатка или аванса. Кроме того, цифровые платформы не могут четко идентифицировать участников договора, проверить их полномочия. Такая модель позволяет осуществить безопасные расчеты, но не защищает в должной мере от социальной инженерии и других рисков», — говорится в исследовании.
По словам экспертов, нотариальные сделки лучше защищены. Как отметила директор центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина, их оспаривают реже всего: с 2020 по 2025 год на них приходилось в среднем 8,02% всех споров, и этот показатель почти не менялся из года в год. В работу нотариусов в первую очередь попадают сделки с более сложной правовой конструкцией, однако такие случаи реже приводят к судебным спорам.
— Нотариус, удостоверяющий сделку, проводит ее комплексную правовую экспертизу, убеждается в законности и помогает защитить права всех участников, — добавила председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Эксперт пояснила, что нотариус выясняет, можно ли законно продать объект: кто владелец, есть ли ограничения и обременения, а также все необходимые согласия.
Существует несколько видов сделок с недвижимостью. Один из них — простая письменная форма без профессионального сопровождения. В этом случае стороны сами готовят и проверяют документы, формулируют условия договора, договариваются о расчетах, подают документы на регистрацию и берут на себя основные риски — от юридических ошибок до неточностей в оформлении.
Еще один вариант — простая письменная форма с юридическим или сервисным сопровождением посредника: агентства недвижимости, риелтора, юриста или другой сервисной компании, которая помогает провести операцию вне собственной цифровой платформы, объяснили аналитики. Такая сделка совершается без нотариального удостоверения, но часть функций передается третьей стороне по договору.
Доступно и сопровождение цифровыми платформами, в том числе с использованием партнерских сетей. Они предлагают подключенные банковские, страховые и юридические сервисы.
«Такая модель предполагает, что значимая часть клиентского маршрута переносится в цифровую среду: поиск объекта, предварительный отбор контрагента, сбор и обмен документами, дистанционная коммуникация, заказ дополнительных услуг, оформление электронной подачи документов, организация расчетов через партнерские сервисы и подключение смежных исполнителей», — добавили эксперты.
Возможно и нотариальное сопровождение, а также вариант, при котором отдельные функции распределяются между цифровой платформой, посредником, банком и нотариусом.
По словам директора рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерия Тумина, динамика оспариваний сделок на фоне цифровизации рынка недвижимости выглядит тревожно, но вполне объяснимо.
— Формальная автоматизация не подменяет юридическую глубину и человеческую оценку рисков, — сказал он.
Цифровая среда дает удобный маршрут и безопасные расчеты, но не защищает от давления, обмана или непонимания сути сделки, отметил эксперт. Нередки случаи, когда продавец действует под влиянием социальной инженерии либо не осознает последствий подписания документов в электронной форме.
— В таких кейсах оспаривание строится как раз на том, что воля была искажена, а цифровой след не фиксирует мотивы и реальное состояние участника, — отметил Валерий Тумин. — Кроме того, даже при наличии автоматических проверок остаются риски, которые алгоритмы не закрывают: скрытые наследники, неучтенные права третьих лиц, спорные доверенности, нарушения прав супругов, нюансы приватизации. Цифровые сервисы часто ограничиваются формальными критериями, тогда как полноценная экспертиза требует анализа истории перехода прав и судебной практики по адресу.
По мнению экспертов, рост оспариваний по онлайн-сделкам — это сигнал о том, что автоматизация должна дополняться экспертизой, а не заменять ее. Оптимальная модель — смешанная: цифровые инструменты обеспечивают скорость и удобство, а юридическое сопровождение — профессиональную проверку, в идеале с нотариальным удостоверением.
Для потребителя главный принцип простой: чем сложнее сделка и дороже объект, тем важнее не экономить на проверке и защите правовых гарантий.
Первичный рынок недвижимости в России остается перегретым из-за высокого объема предложения, тогда как на рынке готового жилья постепенно восстанавливается активность. Об этом заявил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи в ходе Финансового конгресса Банка России в Санкт-Петербурге.
По его словам, рынок жилья проходит этап адаптации после сокращения льготных ипотечных программ. На этом фоне объем непроданного жилья на первичном рынке достиг 83,1 млн кв. м, а доля квартир, не реализованных к моменту ввода домов в эксплуатацию, составляет 28%. В то же время на вторичном рынке наблюдается постепенное оживление спроса. «Текущие объемы пока что ниже уровней 2021-2023 годов, однако динамика положительная», — отметил Лейпи.
Он также обратил внимание, что, несмотря на сокращение объемов строительства в 2025 году, сейчас в России возводится около 120 млн кв. м жилья, что является рекордным показателем. При этом рост доли нераспроданных квартир может осложнить ввод новых проектов. Вместе с тем Лейпи отметил, что это не означает неизбежного роста цен на жилье — на стоимость недвижимости влияют также ключевая ставка, себестоимость строительства и платежеспособный спрос. «Поэтому при сбалансированном запуске новых жилищных проектов можно будет избежать резких скачков цен», — уверен он.
Также директор департамента «Домклик» обратил внимание на то, что ценовой разрыв между новостройками и квартирами в домах, построенных менее 10 лет назад, практически исчез. При этом современная вторичная недвижимость дорожает быстрее — до 14–15% в год — благодаря готовой инфраструктуре. По его оценкам, значительного падения цен и на новостройки не ожидается. «Рынок приходит в состояние баланса не за счет прямого снижения цен, а через конкуренцию, акции застройщиков, длительных циклов строительства и жесткой экономики проектов», — заключил Лейпи.
На рассмотрение Госдумы поступил законопроект кабинета министров о внесении изменений в Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Документ1 корректирует порядок обращения взыскания на денежные средства должников. Сумму, до которой арест имущества не допускается, предлагается проиндексировать с учетом инфляции.
Такая мера не будет применяться, если сумма взыскания не превышает 10 тыс. руб. Ранее такой порог составлял 3 тыс. руб. Перечень исключений, при которых арест допускается независимо от суммы, дополняется требованиями о возмещении вреда здоровью, вреда в связи со смертью кормильца, взыскании алиментов, ущерба от преступления, взыскании штрафов за преступление, компенсации морального вреда, выплате зарплаты, налоговых долгов и авторских вознаграждений.
Закон дополняется новым исполнительным действием – пристав получает право устанавливать запрет на регистрационные действия с имуществом. Запрет, как и арест, допускается только при сумме взыскания свыше 10 тыс. руб., за исключением социально значимых требований (алименты, возмещение вреда здоровью и др.). Вводится очередность взыскания на средства в банках: рублевые счета, валютные счета, депозиты в рублях и валюте, драгоценные металлы, электронные деньги в рублях и т. д. Предельный размер удержаний из доходов повышается с 10 тыс. до 30 тыс. руб.
В случае принятия закон вступит в силу через 180 дней после официального опубликования.
Московская областная Дума инициировала поправки об обязательном нотариальном удостоверении отдельных видов сделок с жильем. Соответствующий законопроект1 поступил на рассмотрение в нижнюю палату парламента.
Речь идет о корректировке ст. 550 и 567 ГК РФ, а также ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1. При принятии Госдумой, одобрении Совфедом и подписании Президентом РФ изменения вступят в силу с даты их официального опубликования.
Согласно проектируемым поправкам в Гражданский кодекс, договор продажи недвижимости, заключенный между гражданами, будет подлежать нотариальному удостоверению, за исключением определенных случаев. При этом в соответствии с изменениями такую процедуру обяжут проходить и при заключении гражданами договора мены указанного имущества.
Вместе с тем, поправками в ст. 42 Закона № 218-ФЗ уточняется перечень сделок, которые не подлежат нотариальному удостоверению. К таким исключениям предлагают отнести сделки по продаже всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, если хотя бы одним из собственников является юрлицо и договоры об ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке независимо от правового статуса участника сделки. Сейчас подп. 1 п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ предусмотрено следующее исключение: сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Кроме того, изменениями, которые предлагается внести в Основы законодательства РФ о нотариате, уточняются положения о тарифах за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества. Так, указанные в проектируемой норме (корректируется п. 1 ч. 1 ст. 22. 1 Основ законодательства РФ о нотариате) размеры таких тарифов не будут распространяться на договоры продажи и мены недвижимости, заключенные между гражданами.
