На прошлой неделе Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, уточняющий правила исчисления срока приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) в тех случаях, когда в цепочке владельцев имущества, в отношении которого исчисляется этот срок, есть лица, приобретшие его на основании договора (Проект федерального закона № 1336443-8).

Согласно проекту, периоды, в течение которых такие лица владели имуществом, также можно будет включить в общий срок давностного владения, наряду со временем владения лиц, получивших имущество в порядке универсального правопреемства. При этом в отношении каждого владельца должны соблюдаться общие условия, предусмотренные п. 1 ст. 234 ГК РФ, то есть владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.

Поправки направлены на реализацию Постановления КС РФ от 25 марта 2026 г. № 18-П, которым была выявлена правовая неопределенность в этом вопросе (см. подробнее).

Жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, необходимо оформить в общую долевую собственность всех членов семьи: получателя сертификата, его супруга, детей, в том числе первого, второго и всех последующих (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"). В соответствии с п. 15.1 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" это необходимо сделать в течение 6 месяцев после перевода маткапитала продавцу жилья, при долевом строительстве – после подписания передаточного акта или другого документа о передаче жилья, а в случае ипотеки – после полной выплаты кредита и снятия обременения

При этом закон не устанавливает конкретный размер долей членов семьи. В официальном канале портала госуслуг в мессенджере "Макс" родителям разъяснили, как определить необходимые доли.

Согласно п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г., определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться, исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.

Таким образом, перед оформлением квартиры в общую долевую собственность необходимо рассчитать, какая часть ее стоимости оплачена маткапиталом, и разделить ее поровну между владельцем сертификата, его супругом и детьми.

В МКД под управлением ТСЖ случился кризис доверия – собственники оспорили и признали недействительными все решения общих собраний, на которых принималось решение о размере платы за содержание МКД за 2020, 2021 и 2022 годы. (по основаниям существенных нарушений процедуры и экономической необоснованности всех оспоренных тарифов) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 июня 2026 г. № 309-ЭС26).

В этих условиях предприниматель – собственник нежилого помещения в МКД оплачивал ТСЖ услуги по тарифу, утвержденному муниципалитетом (исходя из того, что в МКД не принято решение о размере платы за содержание).

ТСЖ предъявило к ИП иск о взыскании неосновательного обогащения за оказанные услуги и работы по содержанию МКД в период с 2020 по 2022 годы, сославшись на то, что фактически понесенные ТСЖ расходы на содержание дома превысили размер платы, исчисленной по муниципальному тарифу.

Однако при этом расчет неосновательного обогащения ТСЖ произвело не на основе бухгалтерских и иных документов о фактически понесенных расходах: вместо этого ТСЖ рассчитало размер неосновательного обогащения исходя их тарифа, который был принят на 2019 год и "избежал" оспаривания (муниципальные тарифы на соответствующие годы были сильно меньше).

Суды трех инстанций удовлетворили иск, сославшись на позицию Верховного Суда РФ:

• согласно п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 при признании недействительным решения ОСС МКД, которым установлен тариф за оказываемые услуги по управлению, применению подлежит предыдущий тариф, если решение, которым он был установлен, не признано недействительным (ч. 7 ст. 156, чч. 1, 2, 3 ст. 162 ЖК РФ),
• таким образом, поскольку решения ОСЧ товарищества, которыми установлены тарифы на содержание МКД в 2020, 2021 и 2022 гг., признаны недействительными, то применению подлежит тариф, установленный предыдущим, не признанным недействительным решением общего собрания;
• по этой же причине (фактическое наличие решения собрания о размере тарифа на содержание) ответчик не вправе применять муниципальный тариф.

Ответчик подал кассационную жалобу в ВС РФ, указывая на абсурдность решения в связи со следующим:

• решения ОСЧ ТСЖ об установлении тарифов на спорный период были оспорены собственником, включая непосредственно ответчика, из-за того, что эти тарифы не были экономически обоснованными, то есть включали "лишние" услуги,
• при этом все оспоренные тарифы за 2020, 2021 и 2022 годы были ниже и даже существенно ниже тарифа за 2019 год,
• - удовлетворение иска привело к парадоксальной ситуации, когда ответчику было выгоднее платить по тем тарифам, которые суды своими решениями признали экономически необоснованными, что искажает саму суть правосудия.

Доводы жалобы убедили ВС РФ, и тройка судей СКЭС ВС РФ пересмотрела дело:

• собственники помещений в МКД в силу ст. 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязаны вносить в пользу УК экономически обоснованную плату за реально оказанные такой УК услуги по управлению и содержанию общего имущества;
• признание недействительным решения ОСС в МКД, которым установлена стоимость оказываемых услуг на очередной год, не влияет на существование данной обязанности;
• в этом случае размер фактически понесенных УК расходов на управление и содержание общего имущества должен определяться с учетом общих правил о доказывании, исходя из экономической обоснованности, целесообразности и разумности, а не путем автоматического применения тарифа, установленного предыдущим решением общего собрания для иного периода;
• чтобы исключить навязывание со стороны УК собственникам помещений таких услуг, в которых они в действительности не нуждаются, оплате в таком случае подлежат лишь те оказанные УК услуги, которые являются объективно необходимыми для надлежащего содержания МКД;
• в силу ст. 65 АПК РФ УК, предъявляя в суд требование о взыскании платы за оказанные ею услуги, должна представить как доказательства фактического оказания услуг по содержанию и управлению общим имуществом МКД, так и доказательства того, что данные услуги являлись объективно необходимыми для надлежащего содержания общего имущества МКД или предназначены для удовлетворения общей потребности жильцов в комфортных условиях проживания. Изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда РФ (постановление от 28 декабря 2021 г. № 55-П), согласно которой факт установления платы на ОСС или в определенном им порядке не препятствует суду, в случае возникновения спора, оценить доводы собственника о выходе спорных услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания. Указанный подход к определению платы, подлежащей внесению в пользу управляющей организации, не противоречит правовой позиции, изложенной в п. 18 постановления Пленума № 22;
• - применение платы за услуги по управлению и содержанию общего имущества, установленной для предыдущего периода, допустимо в случае, если в последующий период не изменились перечень и стоимость услуг, необходимых для содержания МКД. Но тариф, который был утвержден на 2019 год, и тарифы, утвержденные на 2020 – 2022 годы, содержат разный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества;
• - однако суды не исследовали вопрос о том, какие фактические (реальные) услуги оказал истец в спорный период, являлись ли они объективно необходимыми для содержания МКД и какова их рыночная стоимость. Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора о взыскании платы за услуги по содержанию общего имущества.

Итог: судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.