8(987)-333-77-62
В моем блокноте
История с объектами, строящимися саратовской компанией «Трест 7», выходит на федеральный уровень.
В июне, в День медика, итоги строительства объектов здравоохранения подводил вице-премьер Марат Хуснуллин. Сайт правительства РФ называл цифры: 149 объектов в работе, в прошлом году ввели 21. Но одновременно с этим по федеральным тг-каналам прокатилась информация о росте сроков переноса ввода крупных медицинских объектов в стране. Долгострои привлекают внимание властей и контрольно-надзорных органов, обрастают судебными исками и уголовными делами.
В числе проблемных строек называется новая поликлиника в городе Камышин Волгоградской области. За этот объект отвечает «Трест 7», компания из Энгельсского района Саратовской области. Сдать поликлинику строители должны были еще прошлой осенью, но объект до сих пор остается незавершенным.
ООО «Трест 7» долгое время оставалось постоянным победителем крупных тендеров на соцобъекты. С декабря 2018 по сентябрь 2025 года она подписала 28 госконтрактов на общую сумму 4,8 млрд рублей. Управление капстроительства Волгоградской области стало самым крупным ее заказчиком, в основном за счет контракта на поликлинику. Последний тендер «Трест 7» тоже заключал с волгоградским УКСом, за 22,7 млн рублей компания взялась строить фельдшерско-акушерский пункт в селе Шелестово. Все средства отработаны и получены подрядчиком, но работа все еще значится исполняемой.
Расторгать контракт на поликлинику волгоградский заказчик не спешит. Правда, подрядчик получил весьма значительные санкции - штрафы и пени общей суммой 85,4 млн рублей. Из них «Трест 7» оплатил 3,7 млн рублей штрафов за просрочку и плохое качество работ. Но 81,7 млн рублей пени за срыв сроков, выставленные ему 10 июля, пока не перечислил.
В мае этого года «Трест 7» получил за поликлинику разнос от волгоградского губернатора Андрея Бочарова. На момент его визита на стройплощадку здание представляло собой коробку с окнами, с частично подведенными коммуникациями и без внутренней отделки. Губернатор пригрозил компании санкциями в рамках действующего законодательства. Похоже, пени на 81 млн рублей, это выполнение его обещания.
Сейчас контракт действует до конца 2026 года. К нему успели заключить 12 допсоглашений, но точный срок сдачи поликлиники по ним определить сложно. В основном соглашения требовались для очередного пересмотра сметы. Судебных претензий волгоградский УКС «Тресту 7» не выставлял.
Контрактов в 2026 году у «Трест 7» уже нет. Почти сразу после получения последнего заказа в Волгоградской области компания была внесена в реестр недобросовестных поставщиков по решению Калужского УФАС. В регионе она оплошала со строительством спорткомплекса. Контракт разорвали, а подрядчику предписали вернуть 209,6 млн рублей переплаты.
В начале этого года Управление капстроительства Калужской области выставило компании иск на 4,9 млн рублей, это пени за просрочку обязательств. Дело поступило в местный арбитраж только в июне, решения по нему еще нет.
В родной Саратовской области дела у «Треста 7» идут не лучше. Доначисления по НДС и налогу на прибыль общей суммой более 83 млн рублей привело учредителя компании Алексея Кузнецова к уголовному делу об уклонении от налогов, отмыванию средств и мошенничестве. В 2025 году «Трест 7» подал 3 иска к ФНС оспаривая доначисления. Одно из дел было проиграно в двух инстанциях, другое возвращено заявителю. Сейчас саратовский арбитраж продолжает разбирать иск «Трест 7», оспаривающий начисление 3,5 млн рублей НДС.
Администрация Балаковского района сейчас судится с «Трестом 7», пытаясь заставить компанию устранить недостатки ремонта школы и строительства культурного центра. Разбирательства регулярно откладываются, решения по обоим искам нет.
Справка «БВ». ООО «Трест 7» было учреждено в Энгельсе в в 2018 году. Алексей Кузнецов остается бессменным собственником компании с момента регистрации. Основной вид деятельности «Треста 7» - строительство. Выручка 2025 года составила 636 млн рублей. Сумма уплаченных за прошлый год налогов - 69,1 млн.
Об этом напомнил в беседе с RT Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».
«Выписка позволяет не полагаться на слова продавца или посредника, а проверить официальные сведения о собственнике, характеристиках объекта и наличии ограничений. Так что в принципе почти любой вопрос с недвижимостью начинается с запроса выписки из ЕГРН», — подчеркнул собеседник RT.
Если человек покупает квартиру или дом на вторичном рынке, то выписка поможет убедиться, что продавец действительно является полноправным собственником, покажет наличие ипотеки, ареста, запрета на регистрационные действия и других обременений, объяснил специалист.
«Если заказать выписку о переходе прав, можно увидеть, как часто объект менял владельцев», — привёл пример эксперт.
Отмечается, что при оформлении ипотеки или кредита под залог недвижимости банки практически всегда самостоятельно запрашивают сведения из ЕГРН, но иногда выписку просят и от заёмщика.
«А при сделках с участием несовершеннолетних собственников выписка нужна для органов опеки, которые оценивают, не нарушаются ли права ребёнка», — пояснил Чернокульский.
Если человек продаёт объект недвижимости, то перед началом процесса лучше заранее убедиться, что в сведениях ЕГРН нет ошибок, а потенциальному покупателю можно сразу предоставить актуальный документ, посоветовал аналитик.
По его словам, так человеку не придётся делать это самостоятельно, а сделка не будет тормозиться из-за ожидания документа.
«При дарении, мене, ренте и других сделках с недвижимостью — независимо от того, передаются ли деньги или переход права собственности происходит на других условиях, — сведения о зарегистрированных правах и характеристиках объекта должны быть актуальными», — подчеркнул эксперт.
Также выписка из ЕГРН требуется при вступлении в наследство и разделе имущества, напомнил он.
«Нотариус получает необходимые сведения самостоятельно, однако наследникам или бывшим супругам нередко полезно заранее ознакомиться с информацией о недвижимости, чтобы понимать состав имущества и наличие ограничений», — объяснил специалист.
Ещё он посоветовал запросить этот документ перед долгосрочной арендой жилья.
«Полностью от мошенничества выписка не защитит, но поможет убедиться, что квартиру действительно сдаёт собственник или хотя бы лицо, имеющее зарегистрированные права на объект. Для арендатора это простая проверка, которая занимает несколько минут и может избавить от серьёзных проблем в будущем», — заявил собеседник RT.
Кроме того, выписка нужна при перепланировке, реконструкции или работе с земельным участком, добавил специалист.
«Выписка позволяет проверить кадастровые характеристики объекта, площадь, вид разрешённого использования участка и другие сведения, которые могут понадобиться перед оформлением документов», — пояснил аналитик.
Если возникает спор о праве собственности, границах участка, долях или обременениях, выписка подтверждает, какие сведения официально содержатся в Едином государственном реестре недвижимости на момент рассмотрения дела, разъяснил он.
Говоря о способах получения выписки, эксперт объяснил, что самый удобный вариант — через «Госуслуги».
«Запрос оформляется онлайн, а готовая электронная выписка, подписанная электронной подписью Росреестра, поступает в личный кабинет», — добавил он.
Также документ можно получить через официальный сервис Росреестра или через МФЦ, напомнил специалист.
Отмечается, что выписку можно получить, отправив заявление в Росреестр обычной бумажной почтой, а также через выездное обслуживание Роскадастра.
За предоставление сведений из ЕГРН взимается госпошлина, заключил собеседник RT.
Ранее россиян предупредили, что при ряде условий можно стать собственником бесхозного дома.
Депутаты фракции ЛДПР в Государственной думе разработали законопроект, в котором предлагается отменить 28 «абсурдных и несправедливых» штрафов, включая штраф за проживание без регистрации по месту пребывания. Документ уже направлен на отзыв в правительство, если закон примут, он вступит в силу с 1 января 2027 года. Об этом сообщает ТАСС.
Часть предлагаемых к отмене денежных взысканий также относятся к сфере недвижимости. Это, например, следующие штрафы:
По мнению председателя партии Леонида Слуцкого, сегодня в российском законодательстве много избыточных, неактуальных и несоразмерных штрафов. Люди платят немалые суммы за действия, которые не представляют реальной общественной опасности, угрозы окружающей среде и природным ресурсам.
Интерес покупателей новостроек к программе трейд-ин — обмена своего жилья на квартиру в новом доме — последнее время снижается. Если несколько лет назад на такие сделки приходилось около 10% от общего объема спроса на первичном рынке, то сейчас она не превышает 6–8%. «Ъ-Недвижимость» разобрался, почему инструмент стал невыгоден для собственников.
Программа трейд-ин на рынке жилья — это принятие девелопером обязательств по продаже квартиры покупателя на вторичном рынке и зачета этой суммы в сделке с новостройкой. По подсчетам ЦИАН, сейчас на такие сделки приходится около 6–8% от общего объема спроса на новостройки по всей России. Еще в 2023–2024 годах она была выше на 3–4 процентных пункта, то есть на уровне 9–12%.
Региональная картина рынка трейд-ин сильно различается. По оценкам компании «Расцветай Столица», в Москве через трейд-ин сегодня проходит от 15% до 20% сделок с новостройками, а с начала 2025 года доля увеличилась с 8% до 18% в суммарной реализации. В Санкт-Петербурге этот показатель оценивается в 12–18%, а в отдельных проектах достигает 20%, говорит руководитель департамента продаж компании Святослав Иванов.
В целом снижение интереса к программам трейд-ин вызвано высокими ипотечными ставками и снижением общего падением спроса на вторичном рынке.
«Застройщики сильно ограничены в инструментах продаж из-за требований Центробанка относительно рассрочек и субсидированных ставок, а число кредитов по льготным программам продолжает снижаться. Также на фоне снижения ставок по рыночной ипотеке растет конкуренция с вторичным рынком»,— поясняет замруководителя межрегионального направления сети агентств «Этажи» в Москве Алиса Дмитриенко.
На российском рынке недвижимости существует три основные модели трейд-ин.
При использовании программ трейд-ин, покупатели новостроек имеют возможность быстро продать имеющуюся у них в собственности квартиру и выйти на новую сделку. Оперативная сделка без вмешательства покупателя в оперативный процесс продажи — это вся выгода покупателя. В то же время выгода риэлторских компаний и девелоперов более осязаема и выражается в миллионах рублей. «Для того чтобы провести такую сделку, нужен дисконт.
Если в случае с трейд-ин автомобиля потеря 100–200 тыс. руб. воспринимается относительно комфортно, то при сделках с квартирами речь может идти о кратно большей сумме»,— отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
Трейд-ин выигрывает в скорости и удобстве, но покупатель квартиры, отдавая в зачет новой свою старую, всегда проиграет финансово. Клиент платит за скорость и комфорт дисконтом к цене квартиры. В мягких схемах он теряет 5–15% от рыночной стоимости, при быстром выкупе — 15–20% и выше, а также дополнительные потери формируют комиссия агентству и сервисная маржа, которые он мог бы не оплачивать при прямой сделке, отмечает руководитель отдела развития инструментов продаж «Унистроя» Халил Зарифьянов. Девелоперы смотрят не на максимум возможной цены, а на объективную оценку и скорость реализации, уточняет он. Все сложные объекты (на первых и последних этажах, в неудачных локациях или с обременениями) получат еще больший дисконт или вовсе не смогут быть использованы в трейд-ин, добавляет эксперт.
Если говорить о конкретных цифрах, то при рыночной цене объекта, например, в 13 млн руб. самостоятельная продажа может принести около 12,9–13 млн руб., тогда как по программам трейд-ин ее оценят в 11–11,5 млн руб., оценивают в «Расцветай Столица».
Еще один минус связан с выбором нового жилья. Программа трейд-ин работает в рамках партнерских отношений застройщика с агентствами или в рамках конкретного жилого комплекса, и нередко покупатель оказывается жестко ограничен в выборе: если его не устраивает планировка, этаж или вид из окна в предлагаемых вариантах, альтернативы может не быть. При самостоятельной сделке возможности для поиска нестандартных вариантов значительно шире.
Препятствием для желающих воспользоваться программой трейд-ин могут стать юридические сложности. Объекты с обременениями, с долями в праве у несовершеннолетних детей или с длинной цепочкой предыдущих сделок зачастую просто не принимаются в программу. Посредники редко берут на себя такие риски, поэтому единственным способом продать подобную квартиру остается классическая продажа на вторичном рынке, отмечает Святослав Иванов.
Аффилированное с застройщиком агентство, как правило, готово взяться за продажу практически любой квартиры, даже обладающей низкой ликвидностью, будь то хрущевка, объект в старом фонде или в неудачной локации, возражает директор по партнерским продажам ГК А101 Элина Мухамедьянова. «Главным условием является адекватная оценка и готовность собственника согласиться на значительный дисконт к цене в случае низкого спроса. Фактически никогда не будут приняты объекты с неустранимыми проблемами. К такой категории относятся квартиры в домах, предназначенных под снос, а также в ветхих, аварийных зданиях»,— поясняет она.
При продаже своего жилья по программе трейд-ин также стоит учитывать, что новостройки значительно дороже готовых объектов. По подсчетам Центробанка, в четвертом квартале 2025 года средняя стоимость квартир на вторичном рынке составила 130,3 тыс. руб., на первичном — 215,3 тыс. руб., то есть 65%. Разница между стоимостью квартиры на вторичном и первичном рынках зависит от метража, местоположения дома и года его постройки.
Например, в Екатеринбурге клиент с двухкомнатной квартирой на вторичном рынке может выручить от ее продажи 5,5 млн руб., а купить аналогичный объект в новостройке уже за 8 млн руб., говорят в компании «Разум».
Несмотря на очевидные проблемы, количество сделок в рамках трейд-ин увеличится, ожидают участники рынка. Денег на вторую квартиру у людей стало меньше, но чаще всего есть активы, которые они готовы реализовывать для улучшения жилищных условий, отмечает основатель агентства «БезФильтров» Ригина Гордеева. Застройщики вновь поняли, что для поддержания темпов продаж нужно ускорять реализацию уже имеющейся у потенциальных покупателей недвижимости, резюмирует эксперт.