8(987)-333-77-62
В моем блокноте
Флиппинг — покупка квартиры для перепродажи после ремонта — в России меняет структуру. В 2025 году на него приходилось всего 3–4% всех сделок с жильем, в то время как ранее доля таких трансакций могла достигать 10–15%. Наиболее серьезное сокращение пришлось на вторичный рынок, который сформировал только 8% таких сделок от общего объема в сегменте. В остальных случаях флипперы выбирали недвижимость в новостройках.
В среднем по России в 2025 году сделки под флиппинг занимали около 3–4% общего объема операций с недвижимостью. В 2023–2024 годах их доля временно увеличивалась до 10–15%, а затем вновь снизилась на фоне роста стоимости заемных средств и расходов на ремонт, оценивает ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев.
Флиппинг — это покупка недвижимости, зачастую по цене ниже рыночной, для последующего ее улучшения, ремонта и иногда меблировки для дальнейшей перепродажи с прибылью.
За последний год число сделок по покупке объектов под такую стратегию сократилось минимум в три-четыре раза, причем наиболее заметное снижение пришлось на массовый сегмент, где спрос наиболее чувствителен к ипотечным условиям, говорит директор по развитию клиентских решений группы «Плюс» Ефим Вайсберг. По его словам, рынок стал более профессиональным, а структура проектов сместилась в сторону более дорогих объектов, в частности новостроек бизнес-класса в старых границах Москвы и качественного исторического фонда в пределах Третьего транспортного кольца.
Инвесторы осторожнее входят в такие проекты на фоне дорогой ипотеки и снижения покупательской активности, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По ее словам, они предпочитают объекты с очевидным дисконтом на входе и высокой вероятностью быстрой продажи после ремонта. Чаще всего под такие проекты приобретаются однокомнатные квартиры и компактные двухкомнатные лоты с устаревшей отделкой, где прирост стоимости обеспечивают обновление интерьера и грамотная подготовка объекта к продаже.
Однако уже в этом году спрос начал восстанавливаться. По подсчетам Welcome 24, в 2026 году объем операций с жильем под флиппинг вырос на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако 92% таких сделок пришлось уже на первичный рынок и лишь 8% — на вторичный. В 2025 году на вторичку приходилось около 44% таких операций, уточняют аналитики. По их словам, инвесторы стали чаще приобретать квартиры у застройщиков с использованием льготной ипотеки, а затем перепродавать их после ремонта. Этому способствовало и увеличение объема предложения с рассрочкой. К концу 2025 года объем предложений рассрочки от девелоперов вырос на 21%, уточняют в Welcome 24.
На вторичном рынке Москвы доля сделок с участием флипперов за последние два года заметно сократилась, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Еще в 2023 году она достигала 5–7%, в 2024 году на фоне роста ключевой ставки снизилась до 1–2%, а в 2025 году лишь немного скорректировалась вверх, но все равно не превышала 2–3%. Ранее одной из наиболее рациональных моделей была покупка жилья с помощью ипотеки, что позволяло ограничивать собственные вложения расходами на ремонт и обслуживание кредита. После ужесточения денежно-кредитной политики такая стратегия потеряла актуальность. Рассрочки, широко распространившиеся на рынке строящегося жилья, почти не применяются в готовых новостройках и тем более на вторичном рынке, а субсидирование ипотеки ведет к завышению стоимости квартир, добавляет он.
Если еще год назад около 70–80% флипперов приобретали квартиры массового сегмента, а на бизнес- и премиум-классы приходилось лишь 20–30% проектов, то теперь пропорция фактически развернулась.
Только 20–30% инвесторов продолжают ориентироваться на недорогое жилье, тогда как остальные все чаще рассматривают более дорогие сегменты, говорит Иван Золотарев. По его словам, в этих сегментах ниже конкуренция с застройщиками, предлагающими квартиры с отделкой, а сами покупатели в меньшей степени зависят от стоимости кредитных ресурсов.
Интерес флипперов сосредоточен прежде всего в районах с большой долей бюджетного старого фонда, где по-прежнему много квартир с морально устаревшим ремонтом, отмечает Руслан Сырцов. В частности, речь идет о Западном Дегунино, Бусиново, Северном Медведково, Бирюлево Восточном, Москворечье-Сабурово, Выхино-Жулебино, Чертаново, Братеево, Зябликово и Марьино. При этом квартиры в хрущевках инвесторы сейчас покупают реже, поскольку их стоимость часто завышена ожиданиями реновации. В более дорогом сегменте интерес инвесторов сохраняется к центральным и околоцентральным локациям, в том числе к Даниловскому и Донскому районам, а также к Таганке, Пресне и Сокольникам. В Подмосковье чаще рассматриваются Красногорск, Мытищи и Ленинский городской округ, добавляют в «Этажах».
Если раньше цикл от покупки до продажи нередко укладывался в три-четыре месяца, то за последний год он увеличился до пяти-шести месяцев, поскольку покупатели стали осторожнее и начали сравнивать в полтора-два раза больше вариантов в поисках максимального дисконта, подчеркивает Иван Золотарев. Базовая экономика проекта предполагает четыре-шесть месяцев на ремонт и еще два-три месяца на продажу. В итоге весь цикл обычно занимает шесть-девять месяцев, поясняет Ефим Вайсберг.
Прибыль сегодня в большей степени формируется за счет выгодной покупки объекта, а не только последующего улучшения, говорит Елена Мищенко. При этом маржинальность флиппинга по-прежнему может составлять 30–40%, если проект удается реализовать от покупки до продажи не более чем за шесть месяцев, отмечает Ефим Вайсберг.
На рынке новостроек квартиры после ремонта продаются на 25–30% дороже, чем аналогичные лоты у застройщика без отделки, и на 10–15% дороже объектов без свежего ремонта на классическом вторичном рынке, подсчитали аналитики Welcome 24.
Там же отмечают, что около 60% объектов, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье на вторичном рынке, уже не выглядят привлекательными с точки зрения инвестиций и последующего ремонта.
В домах стандарт- и комфорт-классов качественный ремонт сейчас обходится в среднем в 70–90 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя расходы самих флипперов обычно на 15–20% ниже за счет использования более простых и недорогих материалов, уточняют в «Метриуме». В бизнес-классе средний бюджет ремонта вырос до 100–110 тыс. руб. за 1 кв. м против 90–100 тыс. руб. годом ранее, подсчитал Ефим Вайсберг. Из-за этого инвесторы все чаще выбирают квартиры, где можно ограничиться функциональным обновлением без капитальных изменений. Это позволяет сократить сроки и контролировать расходы, констатирует Елена Мищенко.
Более заметное оживление в сегменте флиппинга возможно через один-два года, когда ставки по рыночной ипотеке перестанут быть заградительными, считают в «Метриуме». Если ключевая ставка сохранится на текущем уровне, до конца 2026 года рынок, скорее всего, сохранит нынешнюю конфигурацию, а более широкая активизация возможна, когда ставка опустится до 10% и ниже, соглашается господин Вайсберг. В Welcome 24 надеются, что в 2026 году спрос на объекты под флиппинг может дополнительно вырасти еще на 15% за счет тренда на «новую вторичку» и нежелания покупателей тратить время и средства на самостоятельный ремонт.
Главное различие кроется в основе материалов:
Кварцвинил в этой борьбе однозначно выигрывает, так как абсолютная влагостойкость — его главный козырь. Его можно смело укладывать на кухне, в прихожей и даже в ванной. Ламинат, даже влагостойкий, в таких условиях рискует разбухнуть на стыках и потерять форму.
Благодаря твердому кварцевому наполнителю и прочному защитному слою кварцвинил намного устойчивее к царапинам, вмятинам от мебели и когтям домашних животных. Этот материал рассчитан на 20-30 лет службы. Линолеум же — материал мягкий и пластичный. Даже дорогое покрытие со временем может быть продавлено тяжелой мебелью или порван острым предметом. Его средний срок службы составляет 5-15 лет.
И ламинат, и кварцвинил, и линолеум теплее, чем керамическая плитка, поэтому ходить по ним босиком комфортнее. Ламинат традиционно считается самым «теплым» материалом, особенно в паре с качественной подложкой. Кварцвинил часто субъективно воспринимается как более теплый. Это связано с его более низкой теплопроводностью, то есть он медленнее «забирает» тепло от ног. В этом сравнении кварцвинил обычно обходит ламинат по ощущению тепла. Линолеум также приятен на ощупь, особенно если у него есть войлочная или вспененная подложка.
Все три материала хорошо совместимы с системой «теплый пол», но у каждого есть свои нюансы по максимальной температуре нагрева.
Самый простой вариант — линолеум. Его можно постелить одним полотном, и с этой задачей часто справляется один человек.
Укладка ламината и кварцвинила требует больше времени и внимания. Ламинат с замковой системой — знакомая задача для многих мастеров. Кварцвинил бывает двух видов: на клею и с замком. Замковый кварцвинил укладывается быстрее ламината, но к его подготовке основания предъявляются более высокие требования — оно должно быть идеально ровным.
Все три покрытия неприхотливы в уходе. Их достаточно мыть обычной водой с мягкими моющими средствами. Кварцвинил и линолеум абсолютно не боятся воды. Ламинат требует более деликатной влажной уборки — вода не должна скапливаться на поверхности и проникать в стыки.
«Если окно разбито, треснуло или не закрывается, это аварийная ситуация. УК обязана устранить ее за один-три дня», — сказано в сообщении.
Приводить в порядок окна УК должна за счет средств, выделенных на текущий ремонт дома.
«За ремонт общего имущества отвечает УК. При этом средства на содержание ежемесячно вносят все собственники квартир — сумма указана в квитанции за ЖКУ в строчках „Содержание жилого помещения“ и „Взнос на капитальный ремонт“», — пояснили эксперты.
Если речь идет не о косметическом ремонте, а о полной замене оконных блоков — деньги на оплату берутся из фонда капремонта регионального оператора.
Во-первых, необходимо сфотографировать окна, требующие ремонта. Детально фиксируйте все проблемы (рассохшиеся рамы, трещины и щели) и указывайте, в каком они доме, подъезде и на каком этаже.
Во-вторых, составьте на имя руководителя УК коллективное обращение от собственников МКД.
«В заявлении укажите требование провести осмотр подъезда, составить акт фиксации недостатков и дефектную ведомость, подготовить смету на замену окон», — советуют специалисты.
Заявление необходимо составить в двух экземплярах. С ними идете в УК. Одно отдаете секретарю или в приемную, а на втором просите поставить метку о принятии и забираете себе на хранение.
Управляющая компания может сослаться на отсутствие денег в фонде капремонта. В этом случае жители вправе потребовать от УК провести общее собрание жильцов, на котором утверждаются перечень необходимых работ, смета и источники финансирования. «Если УК не реагирует на заявления, жалуйтесь в Госжилинспекцию, а в крайнем случае — в суд», — советуют эксперты.
Что скрывается за словом «аккредитация»?
Представьте: банк готов выдавать ипотеку на квартиры в доме, которого ещё нет на свете. Но просто так он этого не сделает. Прежде чем объявить новостройку аккредитованной, банк проводит многоступенчатую проверку застройщика. Это как строгий экзамен, где оценивается всё — от финансов до репутации.
Кому это выгодно?
Аккредитация — выгода для всех троих:
Покупателю не нужно самому разбираться в юридических хитросплетениях. Банк уже сделал эту работу.
Банк защищает свои деньги и деньги клиентов, ведь у него тоже нет реального залога — только договор долевого участия.
Застройщик получает доверие и может предлагать льготные ипотечные ставки, привлекая больше покупателей.
Главные плюсы для вас, как для покупателя
Экономия времени и нервов. Банк уже проверил законность стройки, разрешительные документы, отсутствие обременений. Вам не нужно нанимать юриста или самому изучать многотомные досье.
Доступ к спецпредложениям. Аккредитованные новостройки часто участвуют в ипотечных программах со скидками, сниженными ставками и акциями. Это могут быть как государственные льготы, так и собственные бонусы банка.
Быстрое одобрение ипотеки. Поскольку объект уже предварительно одобрен, вам не придётся собирать дополнительные бумаги о застройщике. Процесс становится заметно короче.
Как банк проверяет застройщика? (Краткий экскурс)
Юристы банка изучают:
Документы на землю и строительство — нет ли запретов, арестов или спорных моментов.
Финансовое здоровье — хватит ли у застройщика средств не только построить дом, но и покрыть возможные штрафы или претензии.
Прошлый опыт — какие объекты компания уже сдала, были ли срывы сроков, как отзываются о ней в СМИ и среди клиентов.
Если хотя бы один пункт вызывает сомнение, банк откажет в аккредитации. Это надёжный барьер.
Что происходит после аккредитации?
Банк не просто выдаёт «зелёный свет» и забывает. Он продолжает следить за застройщиком — не реже раза в квартал. Проверяет:
Соблюдаются ли темпы строительства по графику?
Не появилось ли новых судебных исков?
Нет ли негативных публикаций в прессе?
Если возникают тревожные сигналы, банк может приостановить аккредитацию или вовсе отозвать её. Это дополнительный уровень защиты для дольщиков. В худшем случае вас предупредят, пока ситуация не решится.
В итоге
Аккредитация новостройки банком — это своеобразный «знак качества». Он говорит: застройщик прошёл строгую проверку по финансам, юриспруденции и репутации. Покупатель получает более быстрый доступ к ипотеке, часто на выгодных условиях, и тратит меньше усилий на проверку документов. Банк же продолжает мониторить стройку, чтобы вовремя заметить проблемы.
Поэтому если вы выбираете квартиру в новостройке и планируете ипотеку, ищите проекты с аккредитацией. Это не панацея, но очень надёжный компас в мире долевого строительства.
