— Виталий Леонтьевич, ДОМ.РФ и Сбер на полях ПМЭФ подписали одно из крупнейших соглашений форума — по секьюритизации ипотечного портфеля Сбера на 3 трлн рублей. Расскажите подробнее о меморандуме

— Совместно со Сбером мы договорились до конца 2030 года выпустить ипотечные облигации на 3 трлн рублей. Сбер — крупнейший игрок рынка ипотеки и наш многолетний стратегический партнер по развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Дополнительные 3 трлн рублей составляют порядка 23% от текущего ипотечного портфеля банка, поэтому потенциал для увеличения объема секьюритизации даже с текущими договоренностями остается высоким.

— Давайте поговорим о ситуации на ипотечном рынке в целом. На ваш взгляд, как выглядит идеальная пропорция между рыночной и льготной ипотекой? Какая она сейчас и какой будет к концу года?

— Идеальной пропорции "на все времена" не существует. В период пандемии массовая льготная ипотека была антикризисным инструментом. Сейчас задача другая — сохранить помощь тем, кому она действительно нужна, и вернуть роль рыночной ипотеки. За январь-апрель 2026 года доля рыночной ипотеки уже достигла 50% по количеству кредитов, а по объему — 34%. Это говорит о постепенном возвращении рыночного спроса.

По итогам года, с учетом донастройки семейной ипотеки, доля льготных программ в объеме выдач может составить примерно 57%. Это более здоровая структура: государство поддерживает приоритетные, наиболее нуждающиеся категории, а массовый спрос постепенно возвращается на рыночные условия.

— На сколько процентных пунктов может опуститься средняя ставка по ипотеке в РФ по итогам 2026 года? В перспективе каких лет ставки перестанут быть заградительными?

— Рынок ипотеки очень чувствителен к ключевой ставке. Сейчас рыночная ипотека все еще остается дорогой для большинства семей. По показателям доступности видно, что платеж по массовой рыночной ипотеке составляет около 60% доходов семьи из двух работающих. Это высокий уровень нагрузки.

Если реализуется базовый сценарий Банка России и ключевая ставка к концу года выйдет на уровень 12-13%, ставки по рыночной ипотеке могут опуститься ниже психологического барьера в 15%. Для части заемщиков это уже станет сигналом возвращаться к покупке жилья. Но для массового спроса комфортный уровень ниже — около 10-12% годовых.

Поэтому заметное оживление спроса мы можем увидеть уже в конце 2026 года, а более устойчивое восстановление массовой рыночной ипотеки — в 2027 году, если инфляция продолжит снижаться и Банк России сможет дальше смягчать денежно-кредитную политику.

— Падает ли в России спрос на новостройки? Видите ли вы риски затоваривания рынка жилья России и недостаточного темпа продаж у девелоперов?

— Говорить о падении спроса неправильно: за январь-апрель 2026 года в России продано 7,4 млн кв. м жилья в новостройках — это на 8% больше, чем годом ранее. Поступления в строительство от продаж новостроек составили 1,53 трлн рублей, на 11% больше, чем за четыре месяца 2025 года.

В целом рынок остается сбалансированным. В стадии строительства около 119 млн кв. м жилья. До конца года к вводу запланировано 37 млн кв. м, и соотношение распроданности к стройготовности по этому объему составляет около 65% при нормальном диапазоне 60-80%.

Однако региональные дисбалансы есть. Примерно в трети регионов и в четверти объема всего строящегося жилья сохраняются признаки дефицита спроса. Всего около 31 млн кв. м имеют распроданность ниже нормы. Среди крупных рынков выделяются Краснодарский край, где отношение распроданности к стройготовности составляет около 42%, Башкортостан — 57%, Приморский край — 58%, Воронежская область — 53%.

— Ввод на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) начал замедляться. Планирует ли ДОМ.РФ новые меры по стимулированию строительства домов?

— Это действительно так: по данным Росстата, за четыре месяца 2026 года ввод ИЖС составил 18,9 млн кв. м жилья — на 35% меньше, чем годом ранее. Простимулирует ввод жилых домов реализация потенциала строительства жилых домов по договорам подряда с эскроу.

В мае мы запустили программу "зонтичного" поручительства (дополнительное обеспечение по кредиту для малого бизнеса, которое предоставляет государство, если заемщику нечего отдать в залог - прим. ТАСС) для подрядчиков в сегменте ИЖС. ДОМ.РФ берет на себя часть рисков банка и помогает подрядчикам получить целевой кредит. Часть из тех, кто раньше не мог работать с банковским финансированием только лишь из-за недостатка залога, теперь получат такую возможность. Это позволит сформировать кредитный потенциал и улучшить кредитную историю подрядчиков, что даст им в будущем возможность брать кредиты самостоятельно, без дополнительных мер поддержки.

Благодаря программе "зонтичного" поручительства мы ожидаем, что порядка 500-700 подрядчиков смогут начать строить с использованием эскроу-счетов. Это увеличит объем предложения на рынке, положительно повлияет на реальную конкуренцию в секторе и, как следствие, повысит доступность строительства частных домов. Благодаря программе "зонтичного" поручительства наш Банк ДОМ.РФ планирует одобрить еще 6,5 млрд новых лимитов. В целом по итогам года банк может достичь показателя по лимитам 70 млрд рублей.

— Как оцениваете результаты запуска механизма эскроу на рынке ИЖС? Какая статистика сейчас и какие планы на будущее?

— Внедрение счетов эскроу в ИЖС с 1 марта 2025 года стало ключевым изменением для сектора. Механизм позволяет сохранить денежные средства граждан на всем периоде строительства — от заключения договора подряда.

Сегодня с помощью эскроу строится 30 тыс. частных домов площадью более 3 млн кв. м, из которых построено и введено в эксплуатацию 14 тыс. домов на 1,5 млн кв. м.

Через эскроу в прошлом году возвели более 1,1% от общего объема ввода ИЖС, предварительные прогнозы были на уровне 0,3%. В этом году цифра будет расти — сейчас доля ИЖС по договорам подряда с эскроу в общем объеме ввода составляет 1,2%. К 2030 году уже каждый четвертый дом будет строиться с использованием счетов эскроу.