8(987)-333-77-62
В моем блокноте
«Дело Долиной» не повлияло на аналогичные процессы «обманутых» пенсионерок
Росреестр зафиксировал тревожную динамику: только за 2024 год недействительными признаны более трех тысяч сделок с участием пожилых продавцов. В судах первой инстанции сейчас находится свыше 10 тысяч аналогичных дел. Эксперты говорят о росте числа таких решений на 15–20% за два года. Подробнее о проблеме — в материале «Известий».
За сухими данными судебной статистики — сотни историй людей, которые проверили все документы продавца, взяли ипотеку и все равно оказались без жилья и денег. Между тем собственники спорного жилья, действующие якобы под влиянием телефонных мошенников, выходят сухими из воды. Из-за зыбкости сделок ситуация на вторичном рынке недвижимости приобрела черты системного кризиса.
В декабре 2025 года Верховный суд поставил точку в громком «деле Долиной». Квартира осталась за покупательницей Полиной Лурье. Казалось, высшая судебная инстанция ясно дала понять, что добросовестный покупатель не может отвечать за мотивацию продавца. Напомним, до этого суды трех инстанций вставали на сторону звездной продавщицы, а вслед за ней и на сторону пенсионерок, действовавших аналогично Долиной. По сути, Фемида руководствовалась своего рода «социальной справедливостью» — дескать, пенсионеров жалко, а безликих покупателей — не очень, сами виноваты, говорит юрист, общественный деятель Екатерина Краснова.
— Это был важнейший сигнал для всей системы. Но проблема не решена. Мошенники уже перестроились: теперь они давят на психическое состояние продавца, используют ст. 177 ГК. Суды на местах продолжают принимать противоречивые решения.
После декабрьского постановления Верховного суда недобросовестные продавцы оперативно сменили тактику. Если раньше сделки оспаривали через ст. 178 ГК (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения), то теперь в ход пошла ст. 177 — неспособность понимать значение своих действий из-за стресса, приема лекарств или давления мошенников.
— Суды зачастую принимают внесудебные справки психологов вместо назначения комплексной судебно-психиатрической экспертизы, — пояснил Максим Пешков, адвокат, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений. — Это прямо противоречит позиции Верховного суда. Возникает процессуальный тупик: полиция ссылается на необходимость судебного решения, суд — на недоказанность умысла без оперативно-розыскных мероприятий. Прокуратура перенаправляет обращения в полицию, полиция — в суд, суд — обратно в прокуратуру. Пока длится этот межведомственный документооборот, семьи с малолетними детьми вынуждены жить в хостелах.
Нино Цитлидзе, потерявшая квартиру, купленную в ипотеку, сегодня возглавляет инициативную группу пострадавших — ранее «Известия» подробно освещали ситуацию с ее сделкой. В нее входят тысячи граждан по всей стране.
— Мы — добросовестные покупатели. Мы собрали все документы. Мы отдали последние деньги, взяли кредиты. Мы ничего не нарушали, — заявила она. — Сегодня мы, жертвы мошенников, по непонятной причине должны отвечать за мотивы продавца! За его эмоциональное состояние! Человек пришел в нотариальную контору, подписал договор, взял деньги — а отвечать за это почему-то будем мы. И знаете, что самое страшное? Кто-то эту схему уже использует как надежный способ сохранения денег и недвижимости. Нужно немного подождать, потянуть время в судах, сказать «ой, я был не в себе» — и все.
По словам Цитлидзе, в судах разных уровней сейчас лежат тысячи аналогичных дел, и люди просто ждут решений. «Это спланированная преступная схема, — убеждена она. — Нас обманули. Нас выкинули на улицу через суды».
Главный парадокс, который отмечают практически все эксперты — фиктивность возврата денег при аннулировании сделки. По закону, если договор признан недействительным, должна сработать двусторонняя реституция: продавцу возвращается квартира, покупателю — деньги. На практике продавец к этому моменту уже банкрот, деньги потрачены или выведены.
— Суд возвращает квартиру продавцу, обязывая вернуть деньги, но продавец к этому моменту — банкрот. Формальная реституция дискредитирует правосудие, — констатировал Матвей Гончаров, исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений.
Пример Нино Цитлидзе — иллюстрация этой коллизии: покупатель остается и без жилья, и без денег, продолжая выплачивать ипотечный кредит.
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин напомнил «Известиям» о законопроекте депутата Алексея Чепы, который предлагает обязать истца по делам о реституции внести на депозит суда сумму, подлежащую возврату покупателю. Нет денег на депозите — нет иска. Инициатива уже вносилась, но получила отрицательное заключение. Профессиональное сообщество просит вернуться к ней.
Адвокат Игорь Баранов, соавтор законопроекта о защите прав добросовестных приобретателей, доложил о поправках в ст. 179 ГК РФ. Предлагается закрепить норму: если покупатель не знал и не мог знать об обмане продавца третьими лицами, сделка не может быть признана недействительной.
«Аналогичная правовая позиция уже содержалась в разъяснениях Верховного суда 2015 года, но на практике применяется непоследовательно», — отметил Баранов.
Подробная дискуссия по поводу решения проблемных сделок состоится в пресс-центре «Известий» 24 апреля 2026 года.
По оценкам экспертов, ситуация уже привела к кризису доверия на вторичном рынке жилья. Люди массово отказываются от сделок, опасаясь, что через год-другой объявится «заблуждавшийся» продавец и суд отберет квартиру.
— Это подрывает доверие к праву и государству, — резюмировал Сергей Саяпин. — У покупателя одна обязанность — заплатить. У продавца — комплекс обязанностей: достоверная информация, чистота объекта, отсутствие прав третьих лиц. На практике — всё наоборот. Прокуратура, полиция, суды, даже психиатрические клиники занимают сторону недобросовестного продавца. Добросовестный покупатель остается крайним.
Фонд поддержки пострадавших от преступлений предлагает радикальное решение: создать государственный компенсационный фонд за счет отчислений в размере 0,1% от каждой сделки, взносов участников рынка и штрафов. Это позволит возмещать ущерб любой добросовестной стороне, пострадавшей от мошенников.
Пока же более миллиона человек, смотревших прямую трансляцию из Верховного суда по «делу Долиной», продолжают задавать один и тот же вопрос: работает ли правосудие для обычного честного человека? Ответ на него, похоже, будут искать депутаты нового созыва. Если, конечно, рынок недвижимости дождется их решений.