В сентябре 2024 года в России вступили в силу важные изменения в Законе «О несостоятельности (банкротстве)», которые дали заемщикам по ипотеке новый инструмент для защиты своего жилья в случае банкротства. Как отмечает эксперт, если раньше ипотечная квартира почти гарантированно продавалась с торгов, то сейчас у должников есть реальный шанс сохранить жильё.

В комментарии RuNews24.ru член Ассоциации юристов России Марьяна Битуева пояснила, что до сентября 2024 года ипотечное жилье практически никак не защищалось в рамках банкротства. Квартира могла быть продана по требованию банка, даже с учётом незначительности просрочки по кредиту. В этом случае единственной возможностью сохранить жильё был план реструктуризации, а также мирового соглашения со всеми кредиторами. Однако пркатика показала, что такой вариант был практически нереальным.

 

«Теперь в законе появилась статья 213.10-1, которая позволяет заключить локальное мировое соглашение только с банком-залогодержателем. Это значит, что для сохранения квартиры не нужно согласие других кредиторов — только договорённость с банком», — отметила эксперт.

По её словам, спасти ипотечную квартиру при банкротстве можно в случае мирового соглашения с банком. Если банк согласится, то квартира будет сохранена, а должник продолжит платить по ипотеке на прежних условиях. При этом процентная ставка повышена не будет, график платежей также сохранится.

Кроме того, защитить жильё можно в случае полного погашения ипотеки третьим лицом.

 

«Родственник или другой человек может полностью выплатить остаток долга по ипотеке. После этого квартира исключается из конкурсной массы и не продаётся. Однако для этого необходимо также обеспечить погашение требований кредиторов первой и второй очереди (алименты, возмещение вреда, зарплаты)».

Марьяна Битуева объяснила, что для заключения мирового соглашения необходимо соблюдения ряда условий: квартира должна быть единственным жильём для должника и его семьи; должник должен фактически проживать в этой квартире; требуется согласие банка-залогодержателя (это ключевое условие); при наличии просрочки по ипотеке в соглашении должны быть прописаны условия её погашения; необходимо обеспечить выплаты кредиторам первой и второй очереди, если других активов для этого недостаточно.

Тем не менее банк может быть не заинтересован в мировом соглашении, особенно если ипотека оформлена под низкий процент, а текущие рыночные ставки значительно выше. По словам эксперта, в этом случае банку выгоднее продать квартиру с торгов.

 

«В настоящее время судебная практика по новым нормам пока ещё только формируется, однако для добросовестных заёмщиков тенденцию можно назвать положительной».