С 1 февраля 2026 года по самой популярной льготной ипотеке — семейной — ужесточаются правила. Если раньше и муж, и жена могли оформить на себя кредит для покупки жилья, то теперь они обязаны выступать созаемщиками, и программа будет работать по принципу «одна семья — одна ипотека».

Об изменениях правил стало известно в конце октября 2025 года, и с тех пор число заявок по семейной ипотеке заметно возросло. Ажиотаж продолжается до сих пор.

Так, в целом по России, по данным «Дом.рф», до появления новостей об ужесточении условий было в районе 49 тысяч заявок в неделю, а в ноябре и декабре их число выросло до 53–60 тысяч.

Некоторые пары пытаются успеть оформить уже вторую семейную ипотеку, другие — хотя бы первую, чтобы после 1 февраля один из супругов сохранил право на кредит по льготной ставке до 6%.

Кто и на каких условиях сможет взять семейную ипотеку, нашим коллегам из E1.RU рассказала Анна Ермакова, основатель агентства недвижимости «Квико».

Основные требования к заемщикам по семейной ипотеке не меняются: кредит могут получить граждане России, у которых есть:

• ребенок в возрасте до шести лет включительно;

• двое и более несовершеннолетних детей;

• ребенок с инвалидностью.

Возраст ребенка определяется на дату подписания договора. Родители усыновленных и удочеренных детей, попадающие под условия программы, тоже могут оформить ипотеку на льготных условиях.

Что касается главного нововведения, исключение здесь только одно: если один из супругов — иностранный гражданин, то он не будет выступать созаемщиком по кредитному договору. Во всех остальных случаях право на льготную семейную ипотеку при оформлении договора автоматически используют оба супруга.

Но как быть тем семьям, где муж или жена ранее уже оформляли ипотеку или оформляют ее сейчас, до вступления в силу новых правил? Сможет ли второй супруг после 1 февраля оформить новый кредит? Сможет, но тут есть важный нюанс.

Без проблем повторно оформить ипотеку семье получится только в том случае, если предыдущий кредит был получен до 23 декабря 2023 года. Если после этой даты, то придется выполнить два условия: полностью погасить предыдущий кредит, а еще в семье с момента получения предыдущего кредита должен родиться еще один ребенок.

По мнению Анны Ермаковой, это нововведение хоть и затруднит оформление ипотеки для заемщиков, но будет некритичным. Для тех, кто получал ипотеку до 2023 года, вообще ничего не изменится, а из тех, кто оформлял кредит в последние два года, пока еще остается возможность получения второй семейной ипотеки.

«Прямо сейчас в реальности ничего не изменилось. Дифференцированную ставку не ввели, хотя планируют это сделать в первом квартале года. Те, у кого была ипотека до 23 декабря 2023 года, смогут оформить еще одну и после февраля, а те, кто брал ее в 2024–2025 годах, пытаются успеть сейчас», — отмечает эксперт.

Гораздо важнее, по ее словам, другой момент. Так как созаемщиками становятся оба супруга, получить одобрение по ипотеке может быть сложнее из-за кредитной истории.

«Иногда она плохая у одного из супругов, из-за чего банк может отказать в выдаче семейной ипотеки. Получается, до 1 февраля жена или муж — смотря у кого хорошая кредитная история — может взять ипотеку на себя, а с 1 февраля в зоне риска те семьи, где у кого-то из супругов плохая кредитная история, либо те, кто уже брал семейную ипотеку в 2024–2025 годах: по льготной ставке они уже смогут купить лишь одну квартиру», — поясняет Анна Ермакова.

Раньше семейную ипотеку могли взять даже те, у кого нет детей. Для этого они подключали «донорскую» схему, когда кто-то из родственников или знакомых, кто попадает под условия программы, оформлял кредит на себя. С 1 февраля третьих лиц тоже можно привлекать, но только если общего дохода супругов-созаемщиков окажется недостаточно для одобрения кредита.

Схема с «донорами», по мнению Анны Ермаковой, сохранится и при новых правилах, но встречаться будет значительно реже.

«Те, кто будут выступать „донорами“, теряют свое право семейной ипотеки, но теперь не один человек, а оба супруга. Сама схема, скорее всего, останется, потому что родители по-прежнему будут помогать детям. Очень часто именно они выступают „донорами“: например, родили ребенка, а уже есть подросшие старшие дети, которым нужно помочь решить жилищный вопрос», — отмечает эксперт.