В первую очередь, это касается кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и нецелевых потребкредитов под залог недвижимости. В IV квартале прошлого года в сегменте ИЖС 13% кредитов было выдано заемщикам с долговой нагрузкой выше 80%. Показатель улучшился после ужесточений с июля 2025 года, годом ранее было 32% таких кредитов. Однако ЦБ хочет и далее уменьшать долю таких заемщиков, поскольку они чаще допускают просрочки.

На II квартал ЦБ снизил возможную долю таких рискованных кредитов с нынешних 20% до 10%. Для потребкредитов под залог недвижимости доля заемщиков с нагрузкой более 80% не должна будет превышать 10% (сейчас - 15%), с ПДН от 50% - не более 25%.

"В дальнейшем значения МПЛ в этих сегментах будут постепенно ужесточены до уровня, который характерен для классической ипотеки и необеспеченных5 потребительских кредитов (займов) соответственно", - отмечает пресс-служба ЦБ.

Также скорректированы некоторые параметры МПЛ для других ипотечных кредитов - чтобы банки могли выдать больше кредитов с меньшим уровнем риска и сократить выдачу наиболее рискованных. Но жесткость ограничений не меняется, отмечают в ЦБ. В последнем квартале 2025 года было выдано 4% ипотек с ПДН выше 80% (годом ранее таких кредитов было 11%), 1% ипотек - с первым взносом менее 20% (годом ранее - значение было в 8 раз больше).

Макропруденциальные лимиты ограничивают долю кредитов, которые банки могут предоставить заемщикам в зависимости от уровня закредитованности последних, поясняет руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Получить кредит или ипотеку людям, у которых на выплаты по текущим кредитам (с учетом запрашиваемого) уходит более половины дохода, будет по-прежнему сложно, а если ПДН выше 80% - практически невозможно. При этом в ипотеке долговая нагрузка учитывается вместе с первоначальным взносом, и в "красной" зоне здесь заемщики со небольшим взносом (менее 20%) и высоким ПДН. Усиливает действие макролимитов уже применяемый с января банками более строгий подход в части учета доходов заемщика, а также ужесточения в этом плане с апреля, когда начнут исключать нестабильный доход, справки о доходах, выдававшихся предпринимателями самим себе и т. п.

Какими будут конкретные последствия установления новых макропруденциальных лимитов, пока точно сказать сложно, говорит руководитель "Tymy.Realty" Александр Перевозников. Часть банков, у которых есть достаточный запас капитала, может просто компенсировать изменения лимитов за счет собственной маржи. Другие могут скорректировать ставки или усложнить условия выдач по заемщикам с высоким ПДН.

В целом эти изменения не должны заметно повлиять на рынок недвижимости, считает Перевозников. Возможно, возникнут сложности с получением ипотеки у отдельных заемщиков с высоким ПДН или минимальным первым взносом. Но вполне вероятно, что эффект от ужесточения условий смягчится в результате снижения ключевой ставки, удешевления кредитов и роста спроса.

Помимо ипотеки ЦБ изменил некоторые параметры макропруденциальных лимитов и по автокредитам. Они дадут банкам большую гибкость в действиях, но в целом требования не ужесточаются. С начала 2026 года по целевым автокредитам вступило в силу ужесточение расчета ПДН: банки могут выдавать такие кредиты, используя только официальную информацию о доходе заемщика или среднедушевой региональный доход по данным Росстата. Более консервативный расчет может временно снизить уровень выдач, поэтому дополнительные ужесточения МПЛ по автокредитам пока нецелесообразны, сообщила пресс-служба регулятора.