Главным трендом второй половины 2026 года станет окончательное разделение первичного рынка на ликвидную и неликвидную недвижимость. Об этом заявил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, передаёт «Газета.Ru».

«Качественные проекты в сильных локациях, с продуманными планировками, развитой инфраструктурой и высоким потенциалом для аренды или перепродажи продолжат пользоваться спросом даже при дорогой ипотеке. Именно они будут дорожать первыми по мере снижения ставок», — заявил спикер.

Совсем иначе, по его мнению, сложится ситуация в сегменте неликвидных объектов: квартиры в слабых локациях, морально устаревших жилых комплексах, проектах с переизбытком предложения или низкой транспортной доступностью. Здесь продавцам, согласно оценке Виктора Зубика, придётся конкурировать скидками, а сроки экспозиции останутся высокими.

«Поэтому сегодня уже недостаточно рассуждать о том, растёт рынок или падает. Правильнее говорить о расслоении рынка. В ближайшие годы разрыв между качественной и слабой недвижимостью будет только увеличиваться, а средние показатели по рынку будут всё хуже отражать реальную ситуацию», — резюмировал Виктор Зубик.

Основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала обратила внимание на то, что расслоение сегмента новостроек идёт уже не первый квартал — просто в статистике оно пока плохо заметно, поскольку средние величины его маскируют.

К причинам разделения рынка специалист отнесла разрыв между ценой предложения и стоимостью фактической реализации: в городах-миллионниках за январь–сентябрь 2026 года квартира в объявлении стоила в среднем на 16,7% дороже, чем в итоге продавалась.

«Растут в первую очередь самые дорогие локации: за год стоимость предложения в Санкт-Петербурге прибавила 21,7%, в Москве — 15,8%. При этом по стране в целом цена фактически проданного жилья за год почти не изменилась — около 200 тыс. рублей за кв. м. Дорогой сегмент тянет средние значения вверх, остальной рынок стоит на месте — именно так расслоение выглядит в цифрах», — объяснила Эвелина Ишметова.

Кроме того, на её взгляд, к разделению первичного рынка на сегменты приводят рост скидок и сроков экспозиции, а также дефицит востребованных лотов в комфорте и массовом сегменте.

«И, наконец, четвёртый фактор — накопленный навес. Рынок оценивает объём нераспроданных лотов на первичке в 352 тыс. квартир с перспективой роста до 429 тыс. к концу 2026 года — это порядка 5 трлн рублей. На мой взгляд, сосредоточен этот объём будет в первую очередь в слабых локациях и устаревших проектах — именно поэтому разрыв между ликвидом и неликвидом будет только расти», — резюмировала Эвелина Ишметова.

Генеральный директор Optima Development Давид Худоян уточнил, что ликвидность не является неизменной характеристикой объекта и зависит от многих факторов — соотношения цены, качества, расположения и актуальных потребностей покупателей.

«Даже хороший проект может продаваться медленно, если его стоимость не соответствует реальным преимуществам», — прокомментировал специалист.

По его словам, расслоение на рынке первички будет проявляться в увеличении разрыва между проектами по темпам продаж, срокам экспозиции и условиям сделок.

«Объекты с понятной ценностью смогут привлекать покупателей без существенных уступок. В проектах, где цена опережает качество продукта, девелоперам придётся активнее применять скидки, рассрочки и индивидуальные условия. При этом номинальная стоимость квадратного метра может оставаться прежней, а фактическая цена сделки будет корректироваться за счёт дополнительных преимуществ для того или иного клиента», — отметил Давид Худоян.

Девелопер считает, что в массовом сегменте решающими останутся доступный бюджет покупки, хорошая транспортная обеспеченность, функциональность планировок и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

«В премиальной недвижимости отбор будет заметно строже. Высокая цена и заявленный класс сами по себе больше не обеспечивают спрос. Покупатель оценивает конкретные характеристики, которые сложно воспроизвести в другом проекте: вид на воду или парк, приватность, камерность, архитектуру, качество инженерных решений, сервис. Именно на таких отличиях сегодня строится устойчивость высокобюджетных проектов», — сказал Давид Худоян.

При этом он подчеркнул, что премиальный статус не защищает от ошибок в концепции или ценообразовании: если за дорогим фасадом стоят неудобные планировки, недостаток приватности или инфраструктура, не соответствующая заявленному уровню, объект может надолго остаться в продаже.

«Также стоит сказать и о несоответствии премиального позиционирования фактическому качеству, что является одним из основных рисков сегмента. Поэтому ключевым результатом расслоения станет не просто разделение недвижимости на дорогую и доступную, а более требовательная оценка её потребительской ценности. Выигрывать будут проекты, в которых девелопер способен обосновать стоимость конкретными преимуществами и подтвердить их качеством реализации», — подытожил Давид Худоян.