Ключевой драйвер начала 2026 года — изменение правил семейной ипотеки с 1 февраля. Новый принцип — одна льготная ипотека на одну семью, а супруги теперь будут созаемщиками. Это может помочь подтянуть спрос на новостройки в январе – феврале, так как часть семей стремится закрыть сделку заранее. Об этом «Известиям» 3 февраля рассказал заместитель руководителя департамента стратегии финансов М2 Яков Новожилов.

«После вступления в силу изменений в льготную программу стоит ожидать некоторое охлаждение на рынке. Поскольку, помимо прочего, ключевая ставка остается пока на высоком уровне, всё это сказывается на рыночной ипотеке и поддерживает привлекательность сбережений. Со стороны предложения в 2026 году важен фактор накопленного объема строящегося и нераспроданного жилья», — отметил он.

Исходя из данных ЕИСЖС, к концу 2025 года отмечено расширение зоны риска по нераспроданным объемам. Это, например, Краснодар, Самара и Уфа. В таких локациях девелоперам сложнее поддерживать темпы продаж и наполнение эскроу, поэтому часто применяются скидки, субсидирование ставки, рассрочки и бонусы, даже если прайс в объявлениях меняется умеренно.

Картина по стране в 2026 году, вероятно, будет неоднородной, уточнил эксперт. Регионы с более слабым балансом продаж и стройготовности — такие как Краснодарский край, Самарская область, Башкортостан — имеют повышенный риск длительной стагнации или явной коррекции, а также роста акционных предложений. Москва и Санкт-Петербург как наиболее ликвидные рынки чаще показывают устойчивый спрос и, вероятно, пройдут 2026 год в режиме плато: застой или незначительный рост при усилении конкуренции между проектами.

Отдельно стоит напомнить, что вторичный рынок больше зависит от доступности рыночной ипотеки и готовности покупателей к сделкам за наличные. Поэтому при высоких ставках давление на цены вторички может проявляться быстрее, чем на стоимость новостроек.

«Резюмируя, скажу, что общероссийского скачка цен в 2026 году мы не ожидаем. Базовый сценарий — краткосрочный пик активности в январе–феврале, затем спокойный спрос и уже привычная конкуренция за клиента, особенно в регионах с накопленным предложением. Для покупателя это означает, что выигрыш чаще будет не в официальной цене за квадрат, а в условиях сделки: скидка, субсидия ставки, рассрочка, дополнительные опции», — заключил Новожилов.

Директор Института экономики (ИЭ) РАН Михаил Головнин 3 февраля заявил, что регулирование процентных ставок по ипотеке может сделать кредитование более доступным для жителей России. Эксперт добавил, что политику по субсидированию ставок в отдельных группах регионов РФ можно проводить и на федеральном уровне. Также он отметил, что возможности бюджетов субъектов РФ ограничивают региональные льготные программы и не позволяют их субсидировать.